第八章 其他估价方法

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1、第八章其他估价方法第一节路线价法第二节高层建筑地价分摊法第三节应用举例1第一节路线价法一、基本原理（一）基本概念路线价法——对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表，计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。2（二）理论依据——替代原理（三）计算公式宗地总价=路线价×深度百分率×其他修正率×宗地面积(日本、台湾)宗地总价=路线价×深度百分率×其他修正率×临街宽度(欧美)3（四）

2、特点与适用范围是一种土地的市场比较法；适用于对大宗土地进行地价估算的方法，特别适用于城市范围内土地课税、重划、征地拆迁或其它需要在大范围内对大量土地进行估价的情况。适用前提——有科学合理的深度指数表和其他修正率，城市街道系统完整，宗地排列整齐。适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格估算；需要较多的交易案例，房地产市场比较规范，能够正常运转；估价精度与路线价及其修正体系密切相关。4二、路线价法的估价步骤1、划分路线价区段将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价

3、有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。2、设定标准深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。53、调查评估路线价选取一定数量的标准宗地用收益法、比较法等求地价地价的平均数、中位数、众数等路线价64、制作深度价格修正率表深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。表四三二一法则深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格

4、修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.075、编制其他宗地条件修正率表宽度修正宽深比率修正容积率修正出让、转让年期修正朝向修正地价分配率修正86、计算临街各宗地价格（1）一面临街矩形土地价格的计算9（2）前后两面临街矩形土地10（3）矩形街角地计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：11（4）三角形土地计算一面

5、临街直角三角形土地价格的计算公式如下：（5）其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。12第二节高层建筑地价分摊法一、按建筑面积分摊13二、按房地价值分摊14三、按剩余技术（土地价值）分摊15第三节应用举例例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？路线价2000元/平方米20米15.24米图116解：该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率=2000×140%=2800

6、（元/平方米）该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2800×20×15.24=85.34（万元）17例2：图2中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？15.24米图2路线价1000元/平方米路线价2000元/平方米22.86米1819例3：有一大厦，房地总价值为5000万元，其中建

7、筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。则该人占有的土地份额为：20