房地产估价第九、十章路线价与其他估价方法

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1、第九章路线价法第九章路线价法§9-1路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街道第九章路线价法二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街道街道标准深度第九章路线价法三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法理论依据是替代原理四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围

2、内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第九章路线价法§9-2路线价法的操作过程一、划分路线价区段二、设定标准深度三、选取标准宗地四、确定路线价五、制作深度指标表六、计算各宗地土地价格同一路线价的地段各宗土地的深度的众数具有代表性的土地设定在路线上的标准地块的单位地价第九章路线价法五、制作深度指标表（一）深度指数的含义随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表第九章路线价法（二）深度指数的制

3、作思路街道a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an1、单独深度百分率a1>a2>a3>…>an2、累计深度百分率a1

4、(%)407090100109117124130平均深度百分率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65(16.25)假设标准深度为100英尺第九章路线价法例题某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%+30%)＝85.34(万元)第九章路线

5、价法例题前例中，如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(万元)计算三角形等形状的土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表。第九章路线价法（三）制作方法制作思路属于累计深度指数第九章路线价法2、哈柏法则返回六、计算公式1、当以标准临街宗地的总价作为路线价时：应采用累计深度价格修正率V（总价）＝标准宗地总价*∑单独深度价格修正率V（单价）＝V（总价）/估价

6、对象面积＝V（总价）/（临街宽度*临街深度）⑴当临街宽度与标准宽度不同时：第九章路线价法六、计算公式2、以单位宽度的标准宗地总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率:第九章路线价法六、计算公式3、以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率第九章路线价法V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度土地形状或临街状况不同时，还要进行加价或减价修正六、计算各宗地土地价格（一）一面临街矩形土地宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V（单价）=u

7、×dvV（总价）=u×dv×（f×d）dv－平均深度指数第九章路线价法六、计算各宗地土地价格一面临街矩形土地路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24=85.34万元第九章路线价法六、计算各宗地土地价格（二）前后两临街的矩形土地“重叠价值估算法”V(总价)＝u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0)V(单价)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路线价；dv0—前街临街深度价格修正率；d0—前街影响深度；u

8、1—后街路线价；dvl—后街临街深度价格修正率；d—总深度。第九章路线价法重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第九章路线价法分界线150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×d