广西2016年房地产估价师案例与分析房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷

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1、广西2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷广西2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一

2、年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值4、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分

3、模式是。A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：自然细分市场E：借款合同6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。A．3.00B．3.80C．4.00D．6.007、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。A．评估B．经纪C．代理D．咨询9、下列属于间接融资方式的是__。A．政府发行债券B．股票融资C

4、．银行借款D．签署商业票据10、影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格12、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。A：上一级城市人民政府B：省人民政府C：国务院D：住房和城乡建设部、国家文物局E：执行层的组织协调13、我国2008年对

5、房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。A．政治风险B．政策风险C．利率风险D．市场供求风险14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格15、某公司3年前与一

6、写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格16、已知某城市容积率修正系数表，见下表。容积率修正系数表A．容积率B．0.1C．0.4D．0.7E．1.0F．1.1G．1.3H．1.7I．2.0J．2.1K．修正系数L．0.5M．0.6N．0.8O．1.0P．1.1Q．1.2R．1.6S．1.8T．1.91

7、7、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有__年。A．50B．22C．78D．1218、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。A．空置率>合理空置率B．空置率19、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。A．1B．2C．3D．620、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资

8、本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.0921、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通