第九章 房地产估价方法之路线价法ppt课件.ppt

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1、第九章路线价法路线价法的基本原理1路线价法操作步骤2路线价法总结和运用举例3划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价路线价法的概念路线价法的理论依据路线价法适用的对象和条件路线价法的操作步骤制作深度价格修正系数表编制其他宗地条件修正系数表高层建筑地价分摊4计算临街土地的价值重点掌握内容：重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。概念路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为

2、路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。第1节路线价法的基本原理理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排

3、列较整齐路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作深度价格修正系数表；⑥编制其他宗地条件修正系数表；⑦计算临街土地的价值。第2节路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。（二）设定标准临街深度标准临街深度通常简称标准深度，从理论上

4、讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。（三）选取标准临街宗地标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度⑤临街宽度与临街深度的比例适当；⑥用途为所在路

5、线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。（四）调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。（五）制定深度价格修正系数表深度价格修正的原理深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，

6、地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，

7、第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充即之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的9%、8%、7%、6%）。40%value30%value20%value10%value【例】某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(万元)上例中如果相邻临街土地

8、的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(万元)（2）霍夫曼法则标准深度为100英尺的土地，按