土地估价方法应用实例

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1、一、收益还原法1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。2、计算公式a-B×（r2+d）＝L×r1L＝〔a-B×（r2+d）〕/r1＝a1/r1其中：L——土地价格a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）B——建筑物的价格r1——土地还原率r2——建筑物还原率d——建筑物的折旧率a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕3、例题3.1估价对象概况12某公司于1995年11月以有偿出

2、让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。3.2估价要求试根据上述资料估算A地块在1999

3、年11月的土地使用权价格。3.3估价过程（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。（2）计算出租总收益收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益＝30×400×12＝144000（元）（3）计算出租总费用：总费用包括以下几项：a、年税金＝20×400＝8000（元）b、年管理费＝30×400×12×4％＝5760（元）c、年维修费＝1500×400×2％＝12000（元）d、年保险费＝1500×400×0.2％＝1200（元）e、计算房屋年折旧费12房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出

4、让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1＝49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限＝1500×400/49＝12245

5、（元）所以总费用＝a+b+c+d+e＝39205（元）（4）计算房屋出租年纯收益；a、房屋现值＝房屋重置价-年折旧费×已使用年限＝1500×400-12245×3＝563265（元）b、房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率＝563265×6％＝33795.9（元）（5）计算土地年纯收益：土地年纯收益＝（2）-（3）-（4）＝144000-39205-33795.9＝70999.1（元）（6）确定1999年11月的土地使用权价格本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：12土地使用权价格＝a/r×〔1-1/（1+r）n〕＝

6、70999.1/5％×〔1-1/（1+5％）46＝1269469（元）二、剩余法（假设开发法、倒算法、残余法、余值法）1、利用剩余法评估土地的基本公式为V＝A-（B+C）其中；V——购置开发场地的价格A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值B——整个开发项目的开发成本C——开发商合理利润实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息2、需要注意的假设和限制条件122.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的

7、数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入

8、。3、例题3.1估价对象概况待估宗地为