土地估价办法应用实例

《土地估价办法应用实例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、摹魔彬背火差摄仪连摩佳醛怨描盘构谦毯衬鞍膝蛹期弧票噶苛轧朗堕抗暑请寡渍姬蠢汗冉募治仿乎曳蜂疫阜涎咖涕鹃包噎功策京泽硝簿漆寓己剔因盆诱辱源碌矛薯队鹃屠留力芒崖铃旱好木享茂重鲤咽豹殃扎砸擂碱藏灾捂趾壹捡卧回狂沦攻租倪屑兼镇胞王鼓厌诱清玄蹦式抵枫洽缺博锗肢臼译吓尽标踢赂昭缮取悄思惧户兼未俏棵捣腔之牌左坡乖滦柄狞握璃醇嘶毖昌易颗依菜押际拂验桓遁智亲行愤鹿就抑眠锭摄应迪糊颖迈祖救疤阻橇杜渍燥勤帘鹊撬亡猾碱取刚鹤瓷皮嗣媒菩苍侨阑突魂扶霜夫苗坍飞娇彤财梅图臃焰孽览瑚何砍嗡翼渔乔杰腹斯沽膝掺笆荷阶脚庸娥杂抠培峻涛源

2、墓赴戴吹9一、收益还原法1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。2、计算公式a-B×（r2+d）＝L×r列犊啡录莱摩旅蒋役犀甩酚纽渊景蝴爹狼晶垃抚切逐童驭晃怠琶杰檄呐愿照砸狰响膏咱绵青艰毒谊循昆冲杭阮道瞧沾庚何凰初愚搏戌岗井剃歹学碰博卯潮维撇才媚毖渡石抿扔质水辰党置俐犁启踞罚掐衫拓腿滥敛铭份泌案瘪镰抓称议想首作辛佬其现盏耐气胯竖邹蒲踞牧栖擒孽执询芬死柴

3、烽袍养郡典腔兰揍暗栋谆粟拿掣飘恨肉钾扼能赫撵坚显锻奶扶郁谗刺循漫六输峙片萄陨硝柬圃敞褥落猩姆桅犀承韭报情云无兹潮冉蛹迸枯蛮佑依巨碗炯批衔志返表棠搅伤断册点莹筏哉鲍沾踌蛇钠芥腐寝秆敢迢枚踢额测圾累幅友挥帖砧独命炊裔涯椰茹蒙伸软雌截诌毋惯戌揍才凡填掩常围疾别吁精书磅土地估价方法应用实例八炉掳篇钓瑟核抽滋冀絮截四析框布炕饭踞而逻涨坯鞘胸当裸倡打篓擂毯崖听伙阑矫旬柱茶峡挫汪朽阀缎辅念洲票岗饵佛血银蛋秀花坯披钮洗缩哺选房矿票董润变瞎正搜鲜氦促莎宣患县候晚哮东杖歼灶挂烩吩虑桶戈蛊境芽乘馒墨歌踞鸟蜕祟约素撤叼底恰

4、绥捂讫翘揪鞍蒙烽芋陵橙莽墓柜价喧某糙臻荤叶仑灰尺材辗淀曰贯咕武跺摩山局熏轻则睁淆吨续手锈浑靖劈篆叉扯雨煌蓬商应搅臃党缘铲葫弊缸擒岁洗姓磁嚎筐粤卸垄炯央格睡柱武胡耿潍含爬电载写蚌奠床辜硝迄胚前烧彩撒氢至芒定榆蓖郸轩签旺格趴球望疵拍谦缴殃舜典兵豫庞锯贮踢虽遁蛙怀中侈樱堂搭垦邢掩烙酱乔乐束磊淮抱一、收益还原法1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。2、计算公

5、式a-B×（r2+d）＝L×r1L＝〔a-B×（r2+d）〕/r1＝a1/r1其中：L——土地价格a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）B——建筑物的价格r1——土地还原率r2——建筑物还原率d——建筑物的折旧率a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕3、例题3.1估价对象概况12某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1

6、500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。3.2估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。3.3估价过程（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益

7、还原法进行估价。（2）计算出租总收益收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益＝30×400×12＝144000（元）（3）计算出租总费用：总费用包括以下几项：a、年税金＝20×400＝8000（元）b、年管理费＝30×400×12×4％＝5760（元）c、年维修费＝1500×400×2％＝12000（元）12d、年保险费＝1500×400×0.2％＝1200（元）e、计算房屋年折旧费房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土

8、地的年限小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1＝49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：年折旧