土地估价理论方法

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1、土地估价理论方法提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法土地估价理论方法至少在分左右）（提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在70分左右）第一章第一节地价的概念第一章第一节地价的概念土地价格：（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式）一、土地价格：地租的资本化。我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。二、地价的分类1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租

2、赁权价格、抵押权价格等2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格6、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵

3、押价格、课税价格、征地价格三、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。3．形成时间不同。4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。5．地价主要由地产需求决定6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有

4、下降的趋势，从而使地价呈上升势态。8．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。9．折旧现象不同我国土地价格主要类型：四、我国土地价格主要类型：1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。第二节土地价格影响因素土地价格的影响影响因素一、土地价格的影响因素(一)一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素）1．行政因素：土地制度、

5、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。5．经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。(二)区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件）地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然）、城市规划限制等。(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地

6、临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。第三节地租理论土地估价理论方法提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法土地估价理论方法至少在分左右）（提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在70分左右）第一章第一节地价的概念第一章第一节地价的概念土地价格：（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式）一、土地价格：地租的资本化。我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地

7、所有权在经济上的实现形式。二、地价的分类1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格6、按土地交易方式

8、：拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格三、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。3．形成时间不同。4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发