珠海莲花万景城项目市场调研及经营定位报告(投资测算)

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09项目投资收益估算玖 主要技术经济指标和经济评价指标项目单位技术经济指标项目总用地平方米14000总建筑面积平方米118000其中地上面积平方米90000地下面积平方米28000地下车位数个600~900项目容积率6.4经济评价指标项目总投资（含前10年财务成本）亿元约7.9项目总投资（不含前10年财务成本）亿元约6.9静态投资回收期（含前10年财务成本）年商场开业后约13年静态投资回收期（不含前10年财务成本）年商场开业后约12年主要技术经济指标及经济评价指标 投资估算（含前10年财务成本）投资估算明细表单位：元序号项目取定标准（元/㎡)计算面积（㎡）总成本(元）占总投资百分比备注总投资成本791,881,1750已开发部分投入（含财务成本）370,000,00046.72%1土地成本---0.00%1.1土地出让金1.2契税2前期开发费9,440,0001.19%2.1策划、规划设计、监理及其它顾问费80118,0009,440,000按项目总建筑面积计算2.2水文、地质勘察费20--按用地面积计算2.3土地平整、临水、电、路开通费30--按用地面积计算3基础设施配套工程32,975,0004.16%3.1道路广场及绿化景观工程5004,0002,000,000按地块内非建筑基底面积计算3.2供配电工程2500（元/千伏安）10000（千伏安）25,000,000按供电容量计算3.3给排水工程4090,0003,600,000按项目总建筑面积计算（含地下室）3.4煤气工程2595,0002,375,000按商业建筑面积计算 投资估算明细表单位：元4商场建筑安装工程--323,260,00040.82%4.1地下室--4.1.1地下室土建（负一层）2,0006,00012,000,000按负一层地下室面积4.1.2地下室土建（负二层）4,0006,00024,000,000按负二层地下室面积4.1.3停车场装修及机电30023,0006,900,000按地下室面积(包括通风、照明、地面、墙身）4.2商场土建1,20080,00096,000,000按商场地上建筑面积4.3商场装修-4.3.1外墙80018,45014,760,000按外墙面积4.3.2公共部分装修（含天花、地面、标识）80045,00036,000,000按公共部分面积计算（一般按商业建筑面积的50%计算）4.4商场机电4.4.1供配电（含公共照明）、发电机55090,00049,500,000按商场地上建筑面积计算4.4.2中央空调（含通风系统）40085,00034,000,000按使用中央空调的商场面积计算（已剔除电影院、夜总会及KTV部分）4.5一次消防系统（含设计、施工及验收）150118,00017,700,000按项目总建筑面积计算（含地下室）4.6弱电系统（智能化、监控、门禁、电讯等）6090,0005,400,000按商场地上建筑面积计算4.7商场电梯30090,00027,000,000按商场建筑面积计算投资估算（含前10年财务成本） 投资估算明细表单位：元5营销费用1.50%10,000,0001.26%按商场10年租金总收入的1.5%左右计算6财务费用6.00%--0.00%按还贷计划确定7开发期税费24,265,6753.06%7.1市政配套费20090,00018,000,000按总地上建筑面积7.2办证费50118,0005,900,000按项目总建筑面积计算（含地下室）7.3质量监督费0.10%365,675按建筑总造价计算8企业管理费3.00%10,970,2501.39%按建筑总造价计算9不可预见费3.00%10,970,2501.39%按建筑总造价计算投资估算（含前10年财务成本） 投资估算投资估算说明若含前10年财务成本，则项目总投资约7.9亿元；若不含前10年财务成本，则项目总投资约为6.9亿元已开发部分投入约3.7亿元（含10年财务成本），占总投资46.7%前期开发费约为900万元，占总投资1.2%基础设施配套工程费约3300万元，占总投资的4.2%商场建筑安装工程费约3.2亿元，占总投资的40.8%项目总营销费用约1000万元，占总投资的1.3%开发期税费约2400万元，占总投资的3.1%企业管理费约为1000万元，占总投资的1.4%不可预见费约为1000万元，占总投资的1.4% 租金收入估算名称位置实用率租金水平（元/㎡·月）莲花路步行街街铺90%400~500口岸平价市场首/二层内铺70%250~350口岸购物广场负一层60%800~1000负二层70%300~500国际大厦商业广场运动城内铺60%200~300迎宾百货广场二层——150~250潮响国贸城首层内铺60%80~120乐淘城负一层70%100~150明珠路街铺90%100~125珠海现有商业市场租金水平 租金收入估算租金推导思路用市场比较法获得，并根据项目区位条件以及商业氛围等综合因素进行修正购物中心首层散铺平均租金各功能店租金经验值，并借鉴购物中心培育及成长的相关规律购物中心功能店平均租金购物中心散铺与功能店租金水平 租金收入估算首层街铺平均租金推导莲花路步行街口岸平价市场口岸购物广场负一层国际大厦商业广场本项目首层散铺租金市场租金（以实用面积计）5004301650420？周边商业氛围7070909070客流状况7070909070市场成熟度8080909080物业条件60608090100交通通达性6050809060综合得分340330430450380权重分配50％20％10％20％项目首层街铺平均租金水平：（500/340×50%+430/330×20%+1650/430×10%+420/450×20%）×380=600元/㎡·月以实用率60％折算购物中心首层街铺建筑面积租金水平为（不含管理费）：360元/㎡·月购物中心首层平均租金水平约为首层街铺租金水平的50%~60%：约200元/㎡·月 租金收入估算零售功能租金取值标准设定品类首年租金水平（元/㎡)商业建筑面积（㎡）免租期（月）递增率（前10年）递增率（后20年）时尚生活超市（-1F）2850006每3年递增8％每3年递增4％时尚百货（1~3F）35150008每3年递增8％每3年递增4％品牌时尚服饰（1F）20040001第6年跳增约30%，其余每年递增6%每年递增3%护肤彩妆（1F）20025001第6年跳增约30%，其余每年递增6%每年递增3%优雅服饰（2F）15040001第6年跳增约30%，其余每年递增6%每年递增3%潮流服饰（3F）12040001第6年跳增约30%，其余每年递增6%每年递增3%休闲运动服饰（4F）12040001第6年跳增约30%，其余每年递增6%每年递增3%数码体验（4F）8030004每3年递增8％每3年递增4％家饰精品（4F）8015003每3年递增8％每3年递增4％ 租金收入估算餐饮功能租金取值标准设定品类首年租金水平（元/㎡)商业建筑面积（㎡）免租期（月）递增率（前10年）递增率（后20年）小型休闲餐饮（1~4F）10020004每3年递增8％每3年递增4％时尚特色餐饮（6F）6040004每3年递增8％每3年递增4％美食广场（6F）4035004每3年递增8％每3年递增4％中西快餐（6F）5020004每3年递增8％每3年递增4％大型粤式酒楼（7F）3040006每3年递增8％每3年递增4％大型时尚自助餐厅（7F）4035006每3年递增8％每3年递增4％大型时尚主题餐厅（7F）6020006每3年递增8％每3年递增4％ 租金收入估算休闲娱乐功能租金取值标准设定品类首年租金水平（元/㎡)商业建筑面积（㎡）免租期（月）递增率（前10年）递增率（后20年）夜总会（5F）3045006每3年递增8％每3年递增4％大型量贩式KTV（5F）3535006每3年递增8％每3年递增4％时尚网吧（5F）3510006每3年递增8％每3年递增4％儿童职业体验中心（8F）3040006每3年递增8％每3年递增4％大型室内游乐中心（8F）3040006每3年递增8％每3年递增4％儿童早教中心（8F）5015006每3年递增8％每3年递增4％时尚概念影院（9F）5040006每3年递增8％每3年递增4％动感酒吧（9F）3015003每3年递增8％每3年递增4％健身中心（9F）3025006每3年递增8％每3年递增4％时尚美容美体（9F）5015006每3年递增8％每3年递增4％ 租金收入估算零售功能30年租金收入估算（单位：万元）品类第1年第2年第3年第4年第5年时尚生活超市（-1F）84168168181181时尚百货（1~3F）210630630680680品牌时尚服饰（1F）880960101810791143护肤彩妆（1F）550600636674715优雅服饰（2F）660720763809858潮流服饰（3F）528576611647686休闲运动服饰（4F）528576611647686数码体验（4F）192288288311311家饰精品（4F）108144144156156总计37404662486951845416 租金收入估算零售功能30年租金收入估算品类第6年第7年第8年第9年第10年时尚生活超市（-1F）181196196196212时尚百货（1~3F）680735735735794品牌时尚服饰（1F）14871575167017701877护肤彩妆（1F）929985104411071173优雅服饰（2F）11151182125313281408潮流服饰（3F）892946100210631126休闲运动服饰（4F）892946100210631126数码体验（4F）311336336336363家饰精品（4F）156168168168181总计66437069740677668260 租金收入估算零售功能30年租金收入估算品类第11年第12年第13年第14年第15年时尚生活超市（-1F）212212220220220时尚百货（1~3F）794794826826826品牌时尚服饰（1F）19331991205021122175护肤彩妆（1F）12091245128213201360优雅服饰（2F）14501494153915851633潮流服饰（3F）11601195123112681306休闲运动服饰（4F）11601195123112681306数码体验（4F）363363377377377家饰精品（4F）181181189189189总计84628670894591659392 租金收入估算零售功能30年租金收入估算品类第16年第17年第18年第19年第20年时尚生活超市（-1F）229229229238238时尚百货（1~3F）859859859893893品牌时尚服饰（1F）22412308237724482522护肤彩妆（1F）14011443148615311577优雅服饰（2F）16811731178318371892潮流服饰（3F）13451385142714701514休闲运动服饰（4F）13451385142714701514数码体验（4F）392392392408408家饰精品（4F）196196196204204总计96899928101761049910762 租金收入估算零售功能30年租金收入估算品类第21年第22年第23年第24年第25年时尚生活超市（-1F）238248248248257时尚百货（1~3F）893929929929966品牌时尚服饰（1F）25982676275628392924护肤彩妆（1F）16241672172317751828优雅服饰（2F）19492007206821292194潮流服饰（3F）15591606165417041755休闲运动服饰（4F）15591606165417041755数码体验（4F）408424424424441家饰精品（4F）204212212212221总计1103211380116681196412341 租金收入估算零售功能30年租金收入估算品类第26年第27年第28年第29年第30年时尚生活超市（-1F）257257268268268时尚百货（1~3F）966966100510051005品牌时尚服饰（1F）30113102319532903389护肤彩妆（1F）18821939199820572119优雅服饰（2F）22592327239724692543潮流服饰（3F）18081861191819752034休闲运动服饰（4F）18081861191819752034数码体验（4F）441441459459459家饰精品（4F）221221230239239总计1265312975133881373714090 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第1年第2年第3年第4年第5年小型休闲餐饮（1~4F）160240240259259时尚特色餐饮（6F）192288288311311美食广场（6F）112168168181181中西快餐（6F）80120120130130大型粤式酒楼（7F）72144144156156大型时尚自助餐厅（7F）84168168181181大型时尚主题餐厅（7F）72144144156156总计7721272127213741374 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第6年第7年第8年第9年第10年小型休闲餐饮（1~4F）259280280280302时尚特色餐饮（6F）311336336336363美食广场（6F）181196196196212中西快餐（6F）130140140140151大型粤式酒楼（7F）156168168168181大型时尚自助餐厅（7F）181196196196212大型时尚主题餐厅（7F）156168168168181总计13741484148414841602 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第11年第12年第13年第14年第15年小型休闲餐饮（1~4F）302302314314314时尚特色餐饮（6F）363363377377377美食广场（6F）212212220220220中西快餐（6F）151151157157157大型粤式酒楼（7F）181181189189189大型时尚自助餐厅（7F）212212220220220大型时尚主题餐厅（7F）181181189189189总计16021602166616661666 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第16年第17年第18年第19年第20年小型休闲餐饮（1~4F）327327327340340时尚特色餐饮（6F）392392392408408美食广场（6F）229229229238238中西快餐（6F）164164164170170大型粤式酒楼（7F）196196196204204大型时尚自助餐厅（7F）229229229238238大型时尚主题餐厅（7F）196196196204204总计17331733173318021802 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第21年第22年第23年第24年第25年小型休闲餐饮（1~4F）340354354354368时尚特色餐饮（6F）408424424424441美食广场（6F）238248248248257中西快餐（6F）170177177177184大型粤式酒楼（7F）204212212212221大型时尚自助餐厅（7F）238248248248257大型时尚主题餐厅（7F）204212212212221总计18021875187518751949 租金收入估算餐饮功能30年租金收入估算品类第26年第27年第28年第29年第30年小型休闲餐饮（1~4F）368368383383383时尚特色餐饮（6F）441441459459459美食广场（6F）257257268268268中西快餐（6F）184184191191191大型粤式酒楼（7F）221221230230230大型时尚自助餐厅（7F）257257268268268大型时尚主题餐厅（7F）221221230230230总计19491949202920292029 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第1年第2年第3年第4年第5年夜总会（5F）81162162175175大型量贩式KTV（5F）74147147159159时尚网吧（5F）2142424545儿童职业体验中心（8F）72144144156156大型室内游乐中心（8F）72144144156156儿童早教中心（8F）4590909797时尚概念影院（9F）120240240259259动感酒吧（9F）4154545858健身中心（9F）4590909797时尚美容美体（9F）4590909797总计6161203120312991299 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第6年第7年第8年第9年第10年夜总会（5F）175189189189204大型量贩式KTV（5F）159171171171185时尚网吧（5F）4549494953儿童职业体验中心（8F）156168168168181大型室内游乐中心（8F）156168168168181儿童早教中心（8F）97105105105113时尚概念影院（9F）259280280280302动感酒吧（9F）5863636368健身中心（9F）97105105105113时尚美容美体（9F）97105105105113总计12991403140314031513 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第11年第12年第13年第14年第15年夜总会（5F）204204212212212大型量贩式KTV（5F）185185193193193时尚网吧（5F）5353555555儿童职业体验中心（8F）181181189189189大型室内游乐中心（8F）181181189189189儿童早教中心（8F）113113118118118时尚概念影院（9F）302302314314314动感酒吧（9F）6868717171健身中心（9F）113113118118118时尚美容美体（9F）113113118118118总计15131513157715771577 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第16年第17年第18年第19年第20年夜总会（5F）221221221230230大型量贩式KTV（5F）200200200208208时尚网吧（5F）5757576060儿童职业体验中心（8F）196196196204204大型室内游乐中心（8F）196196196204204儿童早教中心（8F）123123123128128时尚概念影院（9F）327327327340340动感酒吧（9F）7474747777健身中心（9F）123123123128128时尚美容美体（9F）123123123128128总计16401640164017071707 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第21年第22年第23年第24年第25年夜总会（5F）230239239239248大型量贩式KTV（5F）208217217217225时尚网吧（5F）6062626264儿童职业体验中心（8F）204212212212221大型室内游乐中心（8F）204212212212221儿童早教中心（8F）128133133133138时尚概念影院（9F）340354354354368动感酒吧（9F）7780808083健身中心（9F）128133133133138时尚美容美体（9F）128133133133138总计17071775177517751844 租金收入估算休闲娱乐功能30年租金收入估算品类第26年第27年第28年第29年第30年夜总会（5F）248248258258258大型量贩式KTV（5F）225225234234234时尚网吧（5F）6464676767儿童职业体验中心（8F）221221230230230大型室内游乐中心（8F）221221230230230儿童早教中心（8F）138138143143143时尚概念影院（9F）368368383383383动感酒吧（9F）8383868686健身中心（9F）138138143143143时尚美容美体（9F）138138143143143总计18441844191719171917 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第1年第2年第3年第4年第5年零售37404662486951845416餐饮7721272127213741374休闲娱乐6161203120312991299总计（万元）3590（70%出租率）5710（80%出租率）6610（90%出租率）78578089单方月租金（元/㎡·月）3150586971 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第6年第7年第8年第9年第10年零售66437069740677668260餐饮13741484148414841602休闲娱乐12991403140314031513总计（万元）93169956102931065311375单方月租金（元/㎡·月）82879093100 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第11年第12年第13年第14年第15年零售84628670894591659392餐饮16021602166616661666休闲娱乐15131513157715771577总计（万元）1157711785121881240812635单方月租金（元/㎡·月）102103107109111 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第16年第17年第18年第19年第20年零售96899928101761049910762餐饮17331733173318021802休闲娱乐16401640164017071707总计（万元）1306213301135491400814271单方月租金（元/㎡·月）115117119123125 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第21年第22年第23年第24年第25年零售1103211380116681196412341餐饮18021875187518751949休闲娱乐17071775177517751844总计（万元）1454115030153181561416134单方月租金（元/㎡·月）128132134137142 租金收入估算项目30年租金总收入及单方月租金估算功能第26年第27年第28年第29年第30年零售1265312975133881373714090餐饮19491949202920292029休闲娱乐18441844191719171917总计（万元）1644616768173341768318036单方月租金（元/㎡·月）144147152155158 全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第0年第1年第2年第3年第4年第5年资金流入35,900,00057,100,00066,100,00078,570,00080,890,0001)租金收入35,900,00057,100,00066,100,00078,570,00080,890,0002)销售收入-----资金流出791,881,1756,318,40010,049,60011,633,60013,828,32014,236,6401)土地成本及开发建设投入----2)贷款利息---3)税金营业税及相关附加税(5.6％）2,010,4003,197,6003,701,6004,399,9204,529,840租赁税(12％租金收入)4,308,0006,852,0007,932,0009,428,4009,706,800固定资产摊销33,050,75033,050,75033,050,75033,050,75033,050,750税前利润-791,881,175-3,469,15013,999,65021,415,65031,690,93033,602,610所得税(25%)--3,499,9135,353,9137,922,7338,400,653净现金流量-791,881,17529,581,60043,550,48849,112,48856,818,94858,252,708累计净现金流量-762,299,575-718,749,088-669,636,600-612,817,653-554,564,945 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第6年第7年第8年第9年第10年资金流入93,160,00099,560,000102,930,000106,530,000113,750,0001)租金收入93,160,00099,560,000102,930,000106,530,000113,750,0002)销售收入-----资金流出16,396,16017,522,56018,115,68018,749,28020,020,0001)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）5,216,9605,575,3605,764,0805,965,6806,370,000租赁税(12％租金收入)11,179,20011,947,20012,351,60012,783,60013,650,000固定资产摊销22,898,75022,898,75022,898,75022,898,75022,898,750税前利润53,865,09059,138,69061,915,57064,881,97070,831,250所得税(25%)13,466,27314,784,67315,478,89316,220,49317,707,813净现金流量63,297,56867,252,76869,335,42871,560,22876,022,188累计净现金流量-491,267,378-424,014,610-354,679,183-283,118,955-207,096,768全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第11年第12年第13年第14年第15年资金流入115,770,000117,850,000121,880,000124,080,000126,350,0001)租金收入115,770,000117,850,000121,880,000124,080,000126,350,0002)销售收入-----资金流出20,375,52020,741,60021,450,88021,838,08022,237,6001)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）6,483,1206,599,6006,825,2806,948,4807,075,600租赁税(12％租金收入)13,892,40014,142,00014,625,60014,889,60015,162,000固定资产摊销8,248,7508,248,7508,248,7508,248,7508,248,750税前利润87,145,73088,859,65092,180,37093,993,17095,863,650所得税(25%)21,786,43322,214,91323,045,09323,498,29323,965,913净现金流量73,608,04874,893,48877,384,02878,743,62880,146,488累计净现金流量-133,488,720-58,595,23318,788,79597,532,423177,678,910全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第16年第17年第18年第19年第20年资金流入130,620,000133,010,000135,490,000140,080,000142,710,0001)租金收入130,620,000133,010,000135,490,000140,080,000142,710,0002)销售收入-----资金流出22,989,12023,409,76023,846,24024,654,08025,116,9601)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）7,314,7207,448,5607,587,4407,844,4807,991,760租赁税(12％租金收入)15,674,40015,961,20016,258,80016,809,60017,125,200固定资产摊销8,248,7508,248,7508,248,7508,248,7508,248,750税前利润99,382,130101,351,490103,395,010107,177,170109,344,290所得税(25%)24,845,53325,337,87325,848,75326,794,29327,336,073净现金流量82,785,34884,262,36885,795,00888,631,62890,256,968累计净现金流量260,464,258344,726,625430,521,633519,153,260609,410,228全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第21年第22年第23年第24年第25年资金流入145,410,000150,300,000153,180,000156,140,000161,340,0001)租金收入145,410,000150,300,000153,180,000156,140,000161,340,0002)销售收入-----资金流出25,592,16026,452,80026,959,68027,480,64028,395,8401)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）8,142,9608,416,8008,578,0808,743,8409,035,040租赁税(12％租金收入)17,449,20018,036,00018,381,60018,736,80019,360,800固定资产摊销00000税前利润119,817,840123,847,200126,220,320128,659,360132,944,160所得税(25%)29,954,46030,961,80031,555,08032,164,84033,236,040净现金流量89,863,38092,885,40094,665,24096,494,52099,708,120累计净现金流量699,273,608792,159,008886,824,248983,318,7681,083,026,888全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元第26年第27年第28年第29年第30年资金流入164,460,000167,680,000173,340,000176,830,000180,360,0001)租金收入164,460,000167,680,000173,340,000176,830,000180,360,0002)销售收入-----资金流出28,944,96029,511,68030,507,84031,122,08031,743,3601)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）9,209,7609,390,0809,707,0409,902,48010,100,160租赁税(12％租金收入)19,735,20020,121,60020,800,80021,219,60021,643,200固定资产摊销00000税前利润135,515,040138,168,320142,832,160145,707,920148,616,640所得税(25%)33,878,76034,542,08035,708,04036,426,98037,154,160净现金流量101,636,280103,626,240107,124,120109,280,940111,462,480累计净现金流量1,184,663,1681,288,289,4081,395,413,5281,504,694,4681,616,156,948全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量表（30年）单位：元注：累计净现金流量在第13年由负数转正数，说明建设投资在此期间全部回收元日期全部投资财务现金流量（含前10年财务成本） 全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金）全部投资财务现金流量表（20年）单位：元第0年第1年第2年第3年第4年第5年资金流入31,350,00062,700,00062,700,00062,700,00062,700,0001)租金收入31,350,00062,700,00062,700,00062,700,00062,700,0002)销售收入-----资金流出791,881,1755,517,60011,035,20011,035,20011,035,20011,035,2001)土地成本及开发建设投入----2)贷款利息---3)税金营业税及相关附加税(5.6％）1,755,6003,511,2003,511,2003,511,2003,511,200租赁税(12％租金收入)3,762,0007,524,0007,524,0007,524,0007,524,000固定资产摊销33,050,75033,050,75033,050,75033,050,75033,050,750税前利润-791,881,175-7,218,35018,614,05018,614,05018,614,05018,614,050所得税(25%)--4,653,5134,653,5134,653,5134,653,513净现金流量-791,881,17525,832,40047,011,28847,011,28847,011,28847,011,288累计净现金流量-766,048,775-719,037,488-672,026,200-625,014,913-578,003,625 全部投资财务现金流量表（20年）单位：元第6年第7年第8年第9年第10年资金流入79,800,00079,800,00079,800,00079,800,00079,800,0001)租金收入79,800,00079,800,00079,800,00079,800,00079,800,0002)销售收入-----资金流出14,044,80014,044,80014,044,80014,044,80014,044,8001)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）4,468,8004,468,8004,468,8004,468,8004,468,800租赁税(12％租金收入)9,576,0009,576,0009,576,0009,576,0009,576,000固定资产摊销22,898,75022,898,75022,898,75022,898,75022,898,750税前利润42,856,45042,856,45042,856,45042,856,45042,856,450所得税(25%)10,714,11310,714,11310,714,11310,714,11310,714,113净现金流量55,041,08855,041,08855,041,08855,041,08855,041,088累计净现金流量-522,962,538-467,921,450-412,880,363-357,839,275-302,798,188全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金） 全部投资财务现金流量表（20年）单位：元第11年第12年第13年第14年第15年资金流入96,900,00096,900,00096,900,00096,900,00096,900,0001)租金收入96,900,00096,900,00096,900,00096,900,00096,900,0002)销售收入-----资金流出17,054,40017,054,40017,054,40017,054,40017,054,4001)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）5,426,4005,426,4005,426,4005,426,4005,426,400租赁税(12％租金收入)11,628,00011,628,00011,628,00011,628,00011,628,000固定资产摊销8,248,7508,248,7508,248,7508,248,7508,248,750税前利润71,596,85071,596,85071,596,85071,596,85071,596,850所得税(25%)17,899,21317,899,21317,899,21317,899,21317,899,213净现金流量61,946,38861,946,38861,946,38861,946,38861,946,388累计净现金流量-240,851,800-178,905,413-116,959,025-55,012,6386,933,750全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金） 全部投资财务现金流量表（20年）单位：元第16年第17年第18年第19年第20年资金流入102,600,000102,600,000102,600,000102,600,000102,600,0001)租金收入102,600,000102,600,000102,600,000102,600,000102,600,0002)销售收入-----资金流出18,057,60018,057,60018,057,60018,057,60018,057,6001)土地成本及开发建设投入2)贷款利息3)税金营业税及相关附加税(5.6％）5,745,6005,745,6005,745,6005,745,6005,745,600租赁税(12％租金收入)12,312,00012,312,00012,312,00012,312,00012,312,000固定资产摊销8,248,7508,248,7508,248,7508,248,7508,248,750税前利润76,293,65076,293,65076,293,65076,293,65076,293,650所得税(25%)19,073,41319,073,41319,073,41319,073,41319,073,413净现金流量65,468,98865,468,98865,468,98865,468,98865,468,988累计净现金流量72,402,738137,871,725203,340,713268,809,700334,278,688全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金） 全部投资财务现金流量表（20年）单位：元注：累计净现金流量在第15年由负数转正数，说明建设投资在此期间全部回收元日期全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金） 全部投资财务现金流量（15年收回投资反推租金）按项目总投资约7.9亿元（含财务成本），15年收回全部投资反推卓凡集团整租租金建议如下：后第1~5年租金水平：55元/㎡·月第6~10年租金水平：70元/㎡·月第11~15年租金水平：85元/㎡·月第16~20年租金水平：90元/㎡·月按项目总投资约6.9亿元（不含财务成本），15年收回全部投资反推卓凡集团整租租金建议如下：开业后第1~5年租金水平：45元/㎡·月第6~10年租金水平：55元/㎡·月第11~15年租金水平：80元/㎡·月第16~20年租金水平：85元/㎡·月