珠海翠景工业区商业项目定位研究报告

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1、珠海翠景工业区商业项目定位研究报告成果体系第一部分：CCTI模式——搜寻价值第二部分：价值论证——挖掘价值第三部分：设计提示——体现价值第四部分：补充论证——提升价值第一部分ＣＣＴＩ模式→搜寻价值第一章:CCTI运营模式下的定位推导项目运营定位推导成果脉络消费者需求C市场竞争环境C市场态势T自身资源条件I项目定位体系的展开客户定位形象定位产品定位价格定位CCTI定位推导思路市市场场态态势：势：即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支市场态势（Trend）持。消消费费者：

2、者：消费者（Consumer）要真正做到要真正做到““以人为本以人为本””，对消费者的，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发竞争环境（Competitor现真实及潜在需求，寻找打动消费者的）自身资源（Itemself）价值点。竞争环境：自身资源：了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能项目未来市场竞争环境和竞争对手，作够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的出对应的竞争战略。SWOT分析。C:消费者（Consumer）——客户分析要真

3、正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。投资者调研投资者调查§投资者投资商业时考虑因素¢项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；¢将来的商业经营管理公司和物业管理公司；¢项目价值情况：售价(元/平方米)及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率；¢如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。做坎式街铺能增加行人道面积投资者调查¢有

4、没有自主权，自主权越高，收益越单纯；¢商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割；¢在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。¢一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。从销售上考虑尽可能多做街铺投资者调查¢项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等¢项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。¢商铺所在区域的市政规划内容。¢商铺实际还有使用年限。¢是否售

5、后包租及返租比例和年限¢是否引入第三方责任担保。有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎投资者语录V前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文V轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总V自己做建材的,不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总V做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总V铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服!----兰铺花园永春天新茗茶吴丽珠总经理前山商业越来越引起投资者关注本地做生意的投资自营者多买铺考虑因素分析购买因素每平米单价30.0

6、%27.2%总价位置25.0%184%18.4%人流量20.0%升值潜力15.0%11.7%11.7%10.7%发展前景9.7%10.0%周边商业氛围39%3.9%5.0%2.9%1.9%1.9%交通条件周边配套0.0%商业辐射力投资者最看重位置和人流量项目周边人流量大是很大的优势买铺考虑因素分析购铺总价200-500万15%10-20万20-30万10-20万5%10%100-200万20-30万5%30-50万30-50万50-100万20%100-200万50-100万45%200-500万

7、65%购铺总价在30-100万之间，建议铺位面积不宜过大买铺考虑因素分析考虑购铺楼层三层四层3%0%二层五层以上一层0%0%二层三层四层一层五层以上97%97%的投资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高买铺考虑因素分析购铺单价3-5万5万以上2.5-3万7%3%1万以下1万以下7%1.5-2万34%1-1.5万14%1.5-2万2.5-3万3-5万1-1.5万5万以上35%83%不能接受购铺单价在2万以上买铺考虑因素分析是否考虑内街商铺否46%是是否54%54%的接受内铺，做内铺的可销售性大

8、买铺考虑因素分析购铺考虑区域夏湾横琴老香洲老香洲前山2%2%18%新香洲新香洲27%4%拱北吉大前山吉大拱北夏湾15%32%横琴27%的客户考虑买前山越来越多的投资者关注前山市场观点提炼§客户希望层高达到6米§进深比例在1:4之内§一楼商铺以及街铺客户较容易接受§投资者对前山商业信心增强§多数客户能承受50-100万之间的商铺§二层以上铺位不受欢迎经营者调研租赁商铺时考虑的因素§地理位置§交通条件§行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄§城市规划、城市施市设施§消费者因素