珠海莲花万景城商业项目市场调研及发展定位报告

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1、珠海莲花万景城商业项目市场调研及发展定位报告珠海莲花万景城项目市场调研及发展定位报告2011年05月调研范围及内容调研范围内容区域背景调查规划、交通、人口环境等资料整理及实地调查项目地块调查项目用地现状、四至及周边环境调查珠海商业市场环境调查商业物业市场现状环境调查典型商业物业案例调查大型商业物业后续供应情况调查澳门商业市场环境调查商业物业市场现状环境调查典型商业物业案例调查商家及专业人士深度访谈商场经营户深度访谈商场供应商深度访谈商场招商经理深度访谈消费者消费意愿及模式调查珠海消费者问卷调查澳门消费者

2、问卷调查核心问题1、项目面临怎样的市场环境？2、项目定位及业态规划思路？3、项目的经济可行性？注：问题3暂未列入本阶段提案内容报告目录项目开发条件评估壹珠海商业市场环境研究贰项目竞争环境分析叁城市规划前景评估及商业发展趋势预测肆澳门商业概览性分析伍项目定位及业态规划深度访谈及商业消费特征研究陆柒项目规划设计建议捌项目开发经营模式建议玖01项目开发条件评估壹本项目位于珠海拱北商业核心区域，莲花路步行街东侧，北临侨光路，东邻水湾路，规划用地面积约14000㎡拱北关闸距离本项目直线距离仅约500米项目区位情侣

3、路水湾路迎宾路粤海路粤华路侨光路莲花路本项目口岸购物广场国际大厦商业广场拱北关闸500米157m90m80m莲花路侨光路水湾路项目区位位处拱北商圈之莲花路板块本项目位于拱北商圈莲花路板块（拱北商圈三大商业板块之一），区域现状的形象和认同度均有一定负面评价原始红灯区，环境风气不太好以经营名牌仿冒品为主，商品质量没有保证区域环境杂乱，形象档次较差口岸板块莲花路板块莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案迎宾路板块项目现状结构现状平面结构思考：1、项目现状柱网主

4、要标准柱距为11m，从商业经营角度来看，此柱距偏大不经济，将一定程度上影响停车位的使用效率和商铺的合理间隔；2、项目呈现局部柱网不规则的情况。柱网不规则将影响商铺切割和通道动线设计，如果本项目做较高档的百货，则会严重影响项目整体档次形象；如果本项目做年轻时尚主题商业则可以灵活处理，营造富于变化的商业动线，负面影响相对较小；3、项目地基按80000-100000㎡原报批建筑规模预留，即便加建至10万㎡，地基也无需特别处理4、如果地下停车位数量不够，可考虑扩建地下层面积项目现状结构现状剖面结构水湾路地面莲花

5、路地面美食街天地人间KTV商场办公室桌球、保健中心卡丁赛车场2F1F-1F-2F水湾路莲花路净高4.3米净高2.95米6000㎡6000㎡8000㎡8000㎡项目现状总建筑面积约28000㎡思考：（1）负一层4.3米的净高，可以为增设双层停车架和经营商业功能预留空间和可能性（2）首二层单层面积可能偏小，可考虑在现有基础上适当扩建（3）首层净高4.3米，偏矮，不太符合现代商场形象与经营需求净高4.3米净高4.3米项目现状结构地块东西两侧存在高差水湾路水平面莲花路水平面高差项目地块东西两侧存在近一层的高差，

6、重建设计时要充分考虑高差因素，利用水湾路一侧可直接进入商场二层的特点，引导人流进入二层消费，提高商业价值1F2F1F项目交通条件地块周边交通有明显瓶颈项目所临的三条道路只有东侧的水湾路和北面的侨光路能通车，且道路宽度优先，分别为双向三车道与双向两车道项目周边分布有多个汽车站，大量大巴车通行对原本有限道路通行带来更大的负面效应莲花路步行街全长338米，一定程度上阻碍了从西侧进入项目的车流双向三车道双向两车道步行街，不可通车内街，不可通车侨光路水湾路莲花路步行街项目交通条件地块周边交通有明显瓶颈双向三车道双

7、向两车道步行街，不可通车内街，不可通车侨光路水湾路莲花路步行街侨光路莲花路步行街水湾路水湾路南面美食街侨光路莲花路步行街项目交通条件外围车行大交通通达性明显受限本项目车行线路一北往南：迎宾路—粤海路—水湾路车行线路三北往南：水湾路从北往南车行线路四北往南：情侣路—粤海路—水湾路车行线路二（仅私家车可行）北往南：迎宾南路掉头至侨光路车行线路五西向东：南坪、湾仔、横琴至水湾路线路三和线路四通行较顺畅，车行线路一和线路二从迎宾路方向自北向南到本项目的通行较曲折，且从迎宾路到项目的车流量较大，车辆通达性受到较大

8、限制项目人流来向迎宾南路友谊路本项目水湾路侨光路主人流汇聚点主人流汇聚点莲花路步行街侨光路东西两侧与莲花路和水湾路交界处是人流汇聚点，设计上应预留作为将来的主入口位置项目车流来向迎宾南路友谊路本项目水湾路侨光路主车流来向主车流来向水湾路自北向南和侨光路自西向东是主要的车流来向，项目停车场出入口设计上要考虑顺应车流来向形成合理的循环车流动线，避免动线交叉项目可视性分析澳门港珠澳大桥人工岛永通酒店高约30米本项目东面、西面和南面可视性较好项目东