北京万和城项目商业定位报告 (2)

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1、北京万和城项目商业定位报告(2)汉博顾问2011年05月北京万和城项目商业定位报告项目工作逻辑架构：2??2011HanBroadCorporation.总体市场定位市场及项目研究城市背景及发展整体商业市场区域属性及环境项目特征及把握区域客流量区域消费者构成特定消费群体研究商业竞争格局未来发展趋势空白点及未很好满足的市场空间项目市场机会及业态方向现有存量经营现状新增供应商业消费需求研究区域竞争研究消费群体定位商业功能定位档次及形象定位商业主题定位业态组合及配比业态业种配置建议项目业态布局各业态平层设置项目租金建议财务分析测算??消

2、费能力??消费结构??消费特征??消费趋向品牌构成建议项目市场地位及优劣势商家访谈??经营预期??收益分析为此，前期调研我们进行了以下工作，以客观、全方位的把握项目及其面对的市场，为准确的商业定位提供依据项目商业市场研究的主要工作模块：??城市及宏观经济背景的研究；??北京整体商业市场和竞争环境的调研；??区域商圈（3公里半径范围的核心商圈、5公里的竞争性商圈及10公里范围的次级商圈）重点调研分析；包括商圈特征及商业供应、区域消费人群构成及消费特征、人流量监测、业态业种及品牌构成分析、区域商业竞争分析、未来商业供应和需求预测等；?

3、?消费者研究；主要是区域消费者的总体构成和消费结构，以及相关客层的消费能力、消费特征、消费习惯等方面的研究；??商家访谈；总计访谈商家58家，包括：精品超市、时尚零售、家居艺术、主题餐饮、休闲娱乐、个人护理/美容美发等各类业态商家；??项目分析和借鉴性案例研究；备注：具体请参见《远洋地产北京万和城项目商业市场研究报告》《区域消费者研究报告》3??2011HanBroadCorporation.同时，汉博规划部：??对万和城项目平面进行了优化，使商业动线更加合理、顺畅，最大限度的保证未来商业使用；??平面的调整优化配合商业公共空间功

4、能的配置，并配合店铺分割优化了商铺使用，并有效的提高了商业实际使用率；??对万和城内部空间进行大胆的富有创想的调整，整体商业内部空间更加舒适合理，空间感更强，更富于层次感和趣味性；??规划部还对万和城商业功能性设施进行了优化，如电梯、直梯、水电以及共享空间等。4??2011HanBroadCorporation.定位报告目录：??大方向判定??方向判定的思考??约束性情境分析??商业方向的判定??项目战略及操作出发点??总体定位??商业定位的逻辑??市场定位及依据??人群及主题定位??业态及品牌布局建议初步??租金定位及现金流预测

5、??项目亮点及吸引核5??2011HanBroadCorporation.6??2011HanBroadCorporation.ⅰ商业大方向判定??方向判定的思考??约束性情境分析??商业大方向判定??项目战略及操作出发点7??2011HanBroadCorporation.【方向判定的思考】任何项目的发展方向均无法脱离特定的项目情境。而项目情境包括特定城市情境、商业发展特征、区域消费环境以及项目自身条件及限制等8??2011HanBroadCorporation.??特定的城市情境??自身条件及限制因素??区域及消费环境??商业

6、发展特征项目大方向的判定9??2011HanBroadCorporation.【约束性情境分析】作为一线城市，北京的城市时尚度、国际化程度、商业消费成熟度（人群及品牌）及其政治人文影响力，是各类商业选址的上佳城市10??2011HanBroadCorporation.??城市时尚度的提升主要表现在商业消费的时尚度和城市服务功能的国际化消费国际化、时尚化0.5强上海高潜力市场成熟市场杭州北京注:城市吸引力和消费国际化程度仅用于评价城市发展，适用于战略发展昆明重庆成都预示新型商业业态、国际时尚品牌、国际连锁服务的快速进入广州各类品牌及

7、品牌性物业选址首选，提高其商业品牌知名度和辐射力传统市场与同纬度的上海相比，其城市商业的区域化发展以及商业业态丰富度与商业客群的聚焦度表征着国际化、时尚化主题商业向区域纵深的趋势11??2011HanBroadCorporation.超区域化（欧美化）体验购物化主题纵深化？发展趋势体量业态及氛围细分与聚合度？特征要素：??区域化??客群聚焦化??文化艺术感受??国际化和时尚度??生活化与品质化、精致化的融合??专业店专卖店+餐饮+娱乐的组合，无主力店带动特征要素：??舒适的空间氛围和良好的购物环境??丰富的业态及品牌组织??大多形

8、成区域化的中心??1-2个百货/超市等为主力店特征要素：??规模体量大??超区域发展??大型主力店带动??主题尚未细分明确??全客层，并商品包罗万象??多个大型主力店组合带动案例：??金源购物中心??梅龙镇购物中心??华茂中心案例：??正大广场??