郑州华润万象城项目定位报告

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1、郑州华润万象城项目定位报告郑州·华润万象城商业定位报告-终稿-特为制作2010年8月31日前言郑州华润万象城商业定位报告，将以项目实地调研为市场依据，结合对地块特性、消费者需求、零售商意愿的详尽分析，寻求本项目商业机会点；并综合考虑业主收益与开发愿景，得出最适应该地块开发的商业规模及形式。1#ff66ff'>.0??郑州宏观市场发展现状2#ff66ff'>.0??中原城市群研究3#ff66ff'>.0??消费者调研分析4#ff66ff'>.0??零售市场调研分析5#ff66ff'>.0??华润万象城产品借鉴分析6#ff66ff'>.0??项目整体定位7

2、#ff66ff'>.0??商业细化定位8#ff66ff'>.0??相关建议目录??郑州宏观市场发展现状1#ff66ff'>.01#ff66ff'>.1??郑州宏观市场分析1#ff66ff'>.2??郑州写字楼市场发展分析1#ff66ff'>.3??郑州酒店市场发展分析1#ff66ff'>.4??郑州商业市场发展分析1#ff66ff'>.5??郑州宏观市场总结1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州城市概况郑州是中国重要铁路、公路、航空枢纽之一，中国中部经济区中心城市。??郑州是中国重要铁路、公路、航空枢纽之一，中国中部经济区中心城市。??辖5

3、市1县6区，总面积7446#ff66ff'>.2平方公里，常住人口752#ff66ff'>.1万，其中城区面积1010平方公里，市区人口330万。到2010年，郑州市域内总人口将达810万人，其中，中心城区总人口将达400万。1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州经济概况郑州过去8年GDP增速保持在10%以上，2009年GDP为3,300亿元。全国城市排名第23位,河南省内排名第一。资料来源：郑州市统计局??近八年来，郑州市经济一直保持稳步发展的趋势。郑州市经济发展速度从2004年起保持15%以上的增幅其中，2005年地区生产总值增长率达到

4、一个峰值，升至15#ff66ff'>.8%，其主要原因是因为固定资产投资增幅较高所拉动。??郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始，郑州市加大了投资和出口力度，GDP增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。2009年，郑州GDP总量达3,300亿元，同比增长12#ff66ff'>.0%。1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州经济概况郑州第二产业在经济发展中处于主导地位。坚实的产业基础为以服务业为主的的第三产业发展提供有效地实体保障。资料来源：郑州市统计局??郑州主要产业包括汽车、煤电铝、食品、

5、电子信息、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等支柱产业。??从郑州市产业结构看，呈现“二、三、一”分布特点，目前第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化成熟阶段。??第三产业发展相对缓慢，可以说郑州没有真正的“白领阶层”，整体消费诉求有待提升。1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州经济概况2009年郑州市社会消费品零售总额1,434#ff66ff'>.8亿元，约为地区生产总值的43%。活跃的批发零售交易是郑州经济的主要特征之一。资料来源：郑州市统计局??社会经济水平及人民生活水平的提高同时刺激消费的增长，社会零售品消费总额连续

6、8年保持两位数以上增长率，平均增速为16%，表明商业快速发展并且呈良性态势，??批发零售贸易业和住宿餐饮业是拉动社会消费品零售额增长的最主要的部分，2009年两类消费共占总消费的98#ff66ff'>.3%，其中，批发零售贡献率高达81#ff66ff'>.6%。1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州经济概况郑州年均人口自然增长率为1#ff66ff'>.3%。快速的城市化进程为房地产市场提供了较大的需求基础。资料来源：郑州市统计局??郑州市总人口近年来呈稳步增长态势，由2002年的687#ff66ff'>.7万增长至2009年的752#ff6

7、6ff'>.1万，平均人口自然增长率为1#ff66ff'>.3%。??随着城市化进程的加快和经济的增长，郑州市城区人口数量不断增加，2009年郑州市区人口333#ff66ff'>.1万人。人口的增长极大的促进了郑州市房地产的需求。1#ff66ff'>.1#ff66ff'>.1郑州经济概况收入的增长高于支出的增长，说明居民有很强的储蓄意愿，但整体的消费意识趋于保守，仍需商业的引导和促进。资料来源：郑州市统计局??虽然受金融危机和国民经济整体下滑因素的影响，居民收入会不断增长，进而带动消费需求的扩张，促进经济向好发展。2009年，郑州城镇居民人均可支配收入

8、达17,117元，同期支出为10,804元。郑州的居民收入低于北京、上海等一线城市水平，与全国