北京华润凤凰城商业项目市场分析定位报告

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1、目录市场调查与分析篇20前言——开发历史20一、发端——燕莎商圈20二、发展——商圈的衍生20第一章区域公寓市场分析21一、高档公寓供应分析211、相关区域供应分析212、典型案例分析373、市场供应分析结论444、市场形势判断45二、服务式公寓市场分析461、分布及供应状况462、客户群493、出租状况49三、需求分析491、公寓需求问卷调查分析结论摘要492、凤凰城一期客户深访分析摘要53第二章写字楼市场分析54一、北京市写字楼市场整体状况541、写字楼供应量有增无减542、呈现地区性“二元现象

2、”553、从写字楼销售整体趋势分析，写字楼需求呈刚性564、需求市场逐渐以国内买家为主575、写字楼租务市场租金呈下降趋势576、租务市场呈现多种特征587、2003年北京三大中心功能区写字楼供需预测61二、三元桥写字楼市场在北京整个市场中的位置61三、区域市场供应分析651、规模及档次652、设备及配套663、租售比例674、租金对比685、入住率706、主要客户分析70四、需求调查分析总结70第三章商业市场分析71一、北京商业市场总体状况71二、相关区域商业（百货零售类）业态分析741、国贸商务

3、区752、亮马河商务区773、朝阳门商务区79第四章酒店市场分析831、北京整体市场供应现状832、三元桥周边酒店供应现状833、市场需求状况分析854、机会分析85市场调查与分析篇前言——开发历史一、发端——燕莎商圈北京东北部地区整体高档形象的形成，最早发端于燕莎商圈。燕莎商圈是北京最早兴起的集酒店、商业、办公、居住、娱乐为一体的综合性商业区，目前与CBD（国贸地区）和建国门-朝阳门一线形成三足鼎立之势，共同构成了繁荣的东部地区。燕莎商圈以燕莎购物中心为中心，周边沿东三环及霄云路分布了大量的酒店、

4、写字楼、外销住宅和娱乐设施，西侧和东北侧是使馆区，沿东三环从三元桥可以非常方便地进入机场高速路。由于毗邻使馆区，燕莎商圈与其他两个商圈相比，生活气息更加浓厚，酒店和外销公寓更加密集。相对而言，写字楼的密度则较低，档次和客户群也与其他商圈稍有不同。燕莎商圈起源于周边强大酒店业的支持。在它周边有昆仑饭店、亮马桥大厦、长城饭店、希尔顿饭店等，密度远远高于其他地区。最初进入中国的外国企业的员工大多居住在这些酒店中。但是住酒店的费用较高，相比之下居住在高级公寓中更为经济，在这种需求的支持下，燕莎周边的高级公寓

5、相继出现。由于这里的居住氛围浓厚，在东部形成了这样一种现象，就是很多外籍员工在CBD等地工作，在燕莎周边居住。燕莎商圈作为一个高档居住区而渐渐成为整个东部的“大配套”。调查表明，燕莎商圈现有较为密集的公寓供应。在这些有利条件的依托下，未来几年这里的公寓供应还将层出不穷。在东部三环、四环的发展过程中，燕莎商圈与酒仙桥一带将形成整体，依托机场高速路形成一个以酒店、公寓为主体的商业带，作为国贸商圈的居住支撑。二、发展——商圈的衍生由于燕莎商圈本身具有很强的辐射能力，从燕莎向东到朝阳公园，再到酒仙桥，向西向

6、北可以辐射到北三环，到安立路，这一带形区域之间势必产生连续的效应，这样，在燕莎商圈的带动下，其周边又衍生出了国展商圈等新的商业区域。这些地带又出现了一些新项目，使本区域的供应量持续增加。通常一个商圈兴起后，区域内物业的价格会一路飚升。随着经济的复苏，燕莎商圈内也出现了一些价格不菲的高档项目，如瑞城中心、福景苑等。这些高档公寓，走的都是在一流地段，做一流品质的路线，它们对应的客户群也是属于金字塔尖上有限的一群，这是一种具有高风险、高回报的策略。而在这种黄金地段的外围，则地价明显降低，而黄金地段的辐射影

7、响却没有太大的削弱。在此黄金地段开发的中高档项目迎合了客户群结构下降的趋势，客户群广泛，而且开发难度也小得多，所以这种项目也有不小的发展空间。本项目所在位置作为燕莎商圈衍生出来的次商圈、黄金地段外围的次黄金地段，发展前景既有不容乐观的一面，又有充满机会的一面，本项目需要借助凤凰城一期已经形成的较好口碑，充分挖掘地段潜力，理清城市发展的脉络，创新发展，从而最终成为三元桥地区，乃至北京东北部地区的标本性物业，引领北京市场。第一章区域公寓市场分析一、高档公寓供应分析1、相关区域供应分析在人们的目前印象中，

8、北京东部代表了高档写字楼林立、精英云集、生活丰富、涉外气氛浓厚的繁华城市生活。所以，我们在分析地区竞争力时，应考虑到客户的购房最初目的，对整个东部的住宅市场进行通盘的研究，对各区域的区域特征、区位优势、供应特点做横向的比较分析。下面，我们将围绕市场调查，结合地段分析，展开针对本项目市场机会的研究工作。根据区域的位置、交通、人文等方面的特点，东部地区可以被概括为“五区一线”。五区——三元桥地区、太阳宫地区、燕莎地区、CBD地区、东北二环地区。一线——机场路沿线。（1）东