珠海超大综合体环宇城项目定位报告

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1、价值提升价值点一商业规模的黄金分割价值点二最大限度挖掘街铺的商业价值价值点三主力店对商业步行街人流的支撑六大价值点的提升价值点四商业景观核的磁极效应广场价值点五商业建筑屋顶价值的挖掘价值点六商业人流和居住人流的有效分离第一章CCTI运营模式下的定位推导项目运营定位推导成果脉络CCTI定位推导思路投资者调查投资者投资商业时考虑因素项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验将来的商业经营管理公司和物业管理公司项目价值情况售价元平方米及租价元平方米周围商铺售价元平方米及周围商铺租价元平方米商铺使用率如果商铺的位置面向开阔的使用空间客户流又比较简单合理的话就能更有效提高商铺的受欢迎程度投资者调查

2、有没有自主权自主权越高收益越单纯商铺是不是统一管理商铺面积是否可以自由分割在商业经营不好的情况下自己独立经营的可行性有多大一楼的商铺往往最好租租金也高特别是临街的铺位即使整个商业经营不好还可以独立经营对投资者也最有保障投资者调查项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围适宜经营的业态等项目定位及以后经营情况的预期准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益商铺所在区域的市政规划内容商铺实际还有使用年限是否售后包租及返租比例和年限是否引入第三方责任担保投资者语录前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总自己做建材的不

3、愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总铺位离圆明新园近在这买个铺做生意养老休闲舒服　　　　　　　----兰铺花园永春天新茗茶吴丽珠总经理买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析83不能接受购铺单价在2万以上买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析观点提炼客户希望层高达到6米进深比例在14之内一楼商铺以及街铺客户较容易接受投资者对前山商业信心增强多数客户能承受50-100万之间的商铺二层以上铺位不受欢迎租赁商铺时考虑的因素地理位置交通条件行人道街道情况过往车辆的数量及类型道路宽窄城市规划城市设施消费者因素人口数及住户

4、数一定的范围内竞争店的数量客流状况估计通过店前的行人最少流量租赁商铺时考虑的因素道路状况城市的商业属性包括商店数职工数营业面积销售额等场地条件包括店铺面积形状倾斜度高低方位日照条件道路衔接状况等租金必要的停车条件顾客停车场地及进货空间租金和其它相关投资的最高限额　租赁商铺时考虑的因素街铺优势时间自由自己管理灵活性大便宜接触人机会多劣势不安全离住的地方远租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素经营者特征描述经营者年龄多在30-50之间有一定的从商经验经营者85为外来人来珠海时间3年以上对经营的项目前期都做过市场分析对自己的经营比较有信心对经营的场地比较看重选择前都会到现场考察经营者文化水平不

5、高但对市场情况敏感有一定的从商经验经营者信息灵通对珠海的商业咨讯知道和传播较快多为亲朋介绍和报刊传播经营者重视商业管理自我宣传自我管理能力差但意识和要求强烈调查分析前山华业大厦旁十字路口人流车流统计2207年1月4日晚5时55分至6时人流110人分车流30辆分平均值嘉园至十四村2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分人流200人分据当地人介绍工厂上下班时间----早上600左右下午5-6时人流更多6米宽的桥上经常堵塞调查分析消费者93喜欢去超市购物消费者75选择购物时注重品种齐全质量好消费者68购物时喜欢购物环境好调查分析消费者84对前山购物环境感到不满意或一般消费者92感觉该片区缺少

6、休闲公园消费者88感觉该片区缺少体育配套设施84对购物环境不满意提供了市场机会休闲运动公园在当地很有需求做休闲运动购物于一体的购物场所有市场调查分析消费者78会去前山以外区域购物不外出者多为老人外出者人流分散于珠海其它各商圈调查分析消费者消费习惯分析观点提炼投资客比较看好前山商业地产市场经营者对于商业规划布局有着一定的要求消费者对前山商市场业有一定的需求现有竞争者位置图现有竞争者统计以项目周边一公里为调查范围北起人民西路南至金鸡路口东至三台石路西至嘉园竞争者总结分析项目旁以旺嘉百货惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮购物休闲等为一体的消费圈旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所周边项目

7、定位多为低档消费层次较该路段以满足打工一族的消费为主区域商业主要成员前山百货共二层每层约1500平米　　一楼主营通讯银行手饰服装　　二楼电器其中间杂还有活力夜总会　　前山影院书店洽和餐厅前山市　　场和一些街边小吃摊档等瑞华服装城共三层每层约3000平米第一二层为瑞华服装城第一层主营服装第二层主营服装鞋类及美容第三层为百和超市主营日用百货区域商业主要成员翰林苑商业共三层楼面现只有第一层营业都以街铺的形式经营约30-40平米