城市综合体开发战略宝城22区项目定位报告

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1、深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？一、市场现在价格？深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，

2、导致需求量被迫减小。自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地

3、储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上

4、筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡数据来源：中原深港研究中心代表楼盘：宏发领域物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间占地面积:36297.19平方米总建筑面积:168000平方米总户数:13542006年，

5、宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价新中心区典型楼盘碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡

6、持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡数据来源：中原深港研究中心碧海中心区典型楼盘代表楼盘：富通城三期产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅7700；12月二批普通住宅均价8200。。。2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：

7、68-140㎡）盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区10000-14000元/㎡均价7500-10000元/㎡均价7200-8200元/㎡均价目前价格关系二、市场未来价

8、格发展趋势