春申景城商务区经营功能定位策划报告

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1、春申景城商务区经营功能定位策划报告闵行·莲花南路项目春申景城商务区经营功能定位策划报告20072上海春申景城项目经营功能定位策划报告目录项目背景[04]第一部分、项目的SWOT分析[05]项目的优劣、劣势、机遇、挑战第二部分、项目的商业部分经营功能定位原则[10]第三部分、项目的全景功能定位[12]一、项目的商业部分功能内涵设定二、项目的内涵与形象定位三、项目的目标市场定位四、项目的业种组合与规划布局五、项目的经营区域划分六、项目的各类商用面积总量测算七、项目的各类商用面积总量与依据3目录第四部分、项目的经营功能定位依据[32]一

2、、项目选择商务商业作为发展目标的依据二、项目以品质生活消费作为重要组成部分的依据第五部分、项目的商业部分营运策略建议[37]一、项目的商业部分招商策略建议二、项目的竞争策略建议第六部分、项目的风险分析[40]一、项目的市场风险分析二、项目的技术风险分析三、项目的财务风险分析后记[48]附录一：商业分级指标一览[49]附录二：零售业态的定义及业态结构特点一览[50]附录三：上海市九种零售业态基本条件一览[54]上海春申景城项目经营功能定位策划报告4项目背景春申景城商务区项目所在的上海梅陇镇中部地区，密布高品质社区，客源基础良好。但是

3、，在拥有消费潜力的同时，本案周边的商业市场还相当不成熟。整个莲花南路商圈呈现的是满足周边居民生活消费的社区商业特征，对本案精致购物和商务休闲的意向定位不具人气支撑作用。因而，在未来的经营中，本案必将经历一段痛苦的自行培育市场的过程。在这样的区域背景下，要开拓商业地产项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，不仅在商业内涵上推陈出新，同时在物业的形态上也形成区域特色，尽快打造商务休闲、贵族领域的受众印象。本报告以春申景城商务区的市场综合态势分析为基础，列清市场供应的缺口和竞争者的不足（定位依据），为开

4、发商提供详细的定位策略和操作建议。上海春申景城项目经营功能定位策划报告项目的SWOT分析PART.16项目优、劣势与机遇、挑战第一部分项目的SWOT分析SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思维，把各种因素相互匹配、综合起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处的市场环境进行全面、系统、准确的分析，藉此制订相应的市场对策，提高项目的市场竞争力。在综合态势分析报告中，我们将找出本案的优劣势和

5、机遇、挑战，并对我司讨论研究后得出的相关对策进行阐述。1、优势（strength）??企业战略优势。上海莲申房地产开发有限公司拥有强劲的企业实力和科学的战略思路，在本项目的运作上有计划有目的地进行持有经营。这不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供了便利。??市场后发优势。上海春申景城商务区，相对于新都会、春申购物中心、南方商城等近点竞争者，拥有绝对的后发优势，可以根据对方的经营主题和经营状况作出差异化的从容选择。??内生共振优势。本项目不仅拥有春申景城一、二期大量品质居民的直接客源哺育，同时还将拥有三

6、期居民及高品质写字楼、唯一的五星级酒店等共建精致商务区的良性伙伴。??中观交通优势。项目所在的闵行区，在地理位置上处于上海市中心的边缘。目前，已经建成了虹桥空港、上海铁路南站等城际交通枢纽。地铁1号线、2号线、3号线、4号线、5号线等纵贯南北，中环线、莘奉金高速、沪闵高速、A20、A4公路横揽东西。未来京沪高速铁路的建立，更将使闵行区拥有独一无二的上海门户地位。7第一部分项目的SWOT分析2、劣势（weakness）??微观交通劣势。虽然本项目的中观交通环境十分乐观，但是商业经济的辐射更需要微观交通的支持。城际交通和高速交通的便利

7、，对于本案目前的微观交通条件而言，是一把双刃剑，它将加速引导本区域的消费外流（在本案的时间成本优势无法体现的情况下，莘庄、七宝、徐家汇、南京西路、淮海路的辐射力将继续凸显）。??空间位置劣势。本项目位于梅陇镇中南腹地，偏离成熟商业中心和交通枢纽，地块特征为纯居住板块属性。虽今后将打造梅陇镇春申商务区板块，但形成符合现代商业拓展的配套环境尚需时日。??规模体量劣势。龙之梦、百联南方商城、仲盛购物中心等动辄10万㎡的商业体量，使得它们在业种配置、商品可选性上大大优于本案，从而大大压缩了本项目的定位空间和辐射范围。??物业格局劣势。地下

8、空间的商业价值体现，是公认的商业难题。然而，它却恰恰是本项目的主要商用部分。这一格局，必将导致项目精致商业形象树立的难上加难。??商业资源劣势。上海莲申房地产开发有限公司以往开发的地产项目以住宅为主，在商业领域缺乏积累，而春申景城一、二期商铺的空置