中国房地产价格持续上升的实证分析

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1、中国房地产价格持续上升的实证分析锄耩一,引言'中国经济持续高速增长的态势一直倍受人们的关注.而去年,流动性过剩以及通货膨胀显然是最引人注意的经济热点问题0在当前形势下,适当紧缩的货币政策自然而然成为政府调控宏观经济的主旋律.从历史上来看,物价稳定一直是中央银行采取货币政策的主要目标0但是,政府部门在应对通货膨胀时,同样需要高度关注房地产价格持续上升的态势,并及时采取措施进行调控0尤其是,在当前流动性过剩且其不易被控制的环境下,资产价格如果暴涨,严重偏离经济基本面,将很可能制造经济泡沫,并进一步影响经济增长.经济史实表明,20世纪

2、90年代B本资产价格泡沫崩溃所造成经济衰退的严重后果是不堪设想的0因此,在笔者看来,房地产价格与宏观经济运行的关系以及货币政策等宏观经济政策执行的有效情况,都是值得不断深思和研究的问题.本文将对房地产价格与货币供给的关系进行实证研究,然后进一步分析房地产价格上涨的原因及发展趋势,并结合宏观经济政策提出一些对策6二,经济模型的建立正如通货膨胀归根结底是一个货币问题,房地产价格波动统计科学与实践/2008/1表11995—2006年中国经济原始数据年份YX1X21995171023987,101996180628514.801997

3、199734826.301998206338953.701999205345837.302000211253147,202001217059871.602002225070881,802003235984118.602004277895969.7120053168107278.7120063367126035,11资料来源:{2oo7年中国统计年鉴》可以说也是一种货币现象.本文根据1995~2006年的房地产价格与货币供应量等经济数据(见表1),运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素,从而进行一些判断并提出建议.在分析中,

4、用Y表示房地产价格(元/平方米),用表示货币供应量,(亿元).这里需要说明的是,狭义货币与广义货币都能满足货币指标的适用性及可操作口叶银力llliii性这两个条件.由于目前货币当局最具可操作性的部分为企事业单位存款,它构成了的,大部分,因而1将比更具可操作性.所以,在本文中,货币供给的指标选取M更符合实际意义.散点图(见图1)表明,房地产价格l,与货币供应量基本满足线性假设,故可以通过估计参数建立模型.同时考虑到2005年人民币汇率改革以及之前2004年人民币升值预期等因素,大量国际热钱以及国内投机资金趁机注入房地产市场,从而人

5、为地抬高房价.实际上,从数据的散点图也可看出,房地产价格在2004年,2005年以及2006年明显异常.因此,十分有必要引入虚拟变量,并记作2.然后,可建立经济模型:),012+占(1)图1房价对货币供应的散点图其中={蓑,为随机误差项且～N(0,)三,计量分析在EVJews环境下,易得模型(1)的普通最小二乘估计(oLS),模型如下:),=1530.448+0.010783x1+390.3419x2(0.000)(0.000)(0.008)R=0.9716,R=0.9652,均接近于1,表明模型的拟合效果非常好;F=153.7

6、13,检验的相伴概率为0.00000,反映变量间呈高度线性关系,回归方程高度显着;DW=1.2979,由残差序列图可以断定残差序列不存在相关.再利用回归方程可以分析各个自变量的边际经济效应.如的系数为0.010783,说明在其它变量保持不变的情况下,每增加10000亿元的货币4…-I+lZA_,房地产价格将会提高107.83元/平方米.国际热钱及投机资本的影响表现为的系数:它的值为390.3419,说明热钱游资的冲击会使得房价相对无热钱的情况下被抬高390元/平方米左右.四,房价上升的进一步分析及预钡自1999年以来,中国房地产

7、业持续旺盛发展,并有力地推动经济的增长.但是繁荣的背后是房地产价格的疯狂上涨.而且,房价持续地上涨,增幅远远高于一般商品价格,引发了民众对泡沫经济的种种猜想.尤其在目前通涨压力加大的形势下,房价上涨也变得越发敏感.政府部门对此高度关注,在密切监控的同时,采取了一系列宏观经济政策,以期有效地控制房价增速及遏止投机活动.但是,政策归政策,房价归房价.结合目前的宏观经济形势来看,资金主要流向房地产,使得房价在未来期间内存在一定的上涨空间.首先,在流动性过剩的大背景下,房产毫无疑问是资本逐利的首选对象.流动性过剩有两个主要原因:一方面是

8、贸易顺差导致外汇储备不断增加,基础货币大量地释放.数据表明,去年前8个月,贸易顺差已达1617.5亿美元:同时,外汇储备已达13000亿美元.另一方面是在资产价格大幅上涨的情况下,加上财富效应等因素,国内储蓄也不断转移至房地产市场等资本市场.结果是,房地产等资产