江苏房地产价格波动的实证分析

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1、江苏房地产价格波动的实证分析一、引言国外对住宅价格的研究可以追溯到Count（1939）提出的Hedonic定价模型。Rosen（199><>74）系统总结了Hedonic定价的理论框架，提出具体的住宅价格模型，其后在住宅价格与居住环境研究中被广泛应用[1]。Hedonic模型是基于效用论建立的价格模型，认为商品价格取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。1982年Butler提出模型应包括影响住宅价格的因素：区位（Location）、建筑结构（Strucation）和邻里环境（Neighborhood），即住宅价格可以用公式表达为P=f(L,S,N

2、)[2]。Diparsquel（1996）对住宅租金和住宅价格的关系进行研究,建立了著名的存量-流量模型（Stock-flowModel），该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡价格调整[3]。GeoffKenny（1999）区分了长期和短期经济变量，系统研究了爱尔兰长期住宅市场的供给和需求关系，认为收入增加会引起住宅价格上涨，并在一定程度上提升住宅需求[4]。Levin（2001）针对房地产市场出现的投机问题，提出了投机度检验法，认为在房地产领域投资获得投机收益

3、的机会很多，从房地产预期价格形成角度出发主要有两个因素：其一，房地产所有者从物业的使用中获得收益（此时假设资本收益的预期为零）；其二，房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。Levin认为影响投机收益变化的主要变量是可支配收入、贷款利率和过去房地产价格实际增长率，并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型[5]。房地产作为国民经济的支柱产业，其演化态势对国民经济的正常运行具有重要影响。房地产业发展过热会造成价格大幅上升，引起房地产市场供求失衡，出现房地产商品大量积压和居民无购房能力现象，导致资本不能正常循环，国民经济发展出现不正常状态。

4、当房地产业发展萎缩时，会影响相关市场如建材市场、金融市场、劳动力市场的发展，导致相关资源的闲置。房地产业的运行态势集中体现在房地产市场中房地产商品的供求关系变化上，商品的供求决定了商品价格，因而房地产市场供求变化可以通过房地产商品的价格变化来反映。由于房地产江苏房地产价格波动的实证分析王子龙许箫迪徐浩然【摘要】通过建立房地产价格波动模型对江苏房地产市场1995年～2006年价格异常波动状况进行了测定。计算结果表明：实际利率变动率、人口增长率与均衡因素对房地产价格波动影响显著，人均可支配收入增长率和成本指数对房地产指数影响相对较弱，其中实际利率变化最强，

5、成本指数影响力度最小。人们对未来房地产价格走势作出判断，产生不同的投资行为和消费行为，进而对房地产需求产生影响。研究认为，房地产发展水平越高，其资产属性表现越明显，预期对房地产价格的影响越重要，政策变化所带来的信息不对称对房地产价格冲击越强；房地产市场发展水平越低，房地产消费品属性就更强，预期对房地产价格的影响相对较弱。【关键词】房地产指数价格波动均衡价格【中图分类号】F293.3【文献标识码】A【文章编号】1006-2025(2009)09-0060-06【基金项目】本文系中国博士后科学基金(编号：20080430010)与南京航空航天大学社会科学基

6、金重点项目(编号：V0851-091)。【作者简介】王子龙，北京大学经济学院应用经济学博士后，南京航空航天大学经济与管理学院副教授，硕导，主要研究方向为房地产经济、技术经济(北京1008<>71)；许箫迪，南京师范大学公共管理学院讲师，博士，主要研究方向为政府经济与管理(南京210093)；徐浩然，北京大学经济学院应用经济学博士后，主要研究方向为企业管理(北京1008<>71)。60王子龙,许箫迪,徐浩然:江苏房地产价格波动的实证分析业在国民经济中的支柱地位不断提升，目前已成为学术界研究的热点问题。国内关于房地产业的性质、特征及其发展战略等方面研究较多

7、，对于房地价格波动方面的研究相对较少。本文通过建立房地产价格波动模型，采取实证研究方法，结合较长时期的时间序列对典型房地产市场1995年～2006年房地产价格异常波动状况进行了深入研究。二、房地产价格波动的理论模型目前我国房地产市场还处于发展阶段，不断调整的土地政策、货币政策等多种政策对房地产市场造成一定程度的冲击，需要将政策因素引入房地产价格波动模型。货币政策对房地产市场的调控是直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件，代表了货币当局对房地产市场发展状况的评判，主要影响投资者预期；土地政策主要在土地供应方面影响房地产价格波动。假定土地供应是相对

8、固定的，房地产供给对房地产需求的影响主要是基于房地产市场信息不对称引起的，则房地产价格波动模型