我国房地产价格波动与银行信贷增加的实证分析

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1、我国房地产价格波动与银行信贷增加的实证分析-1-我国房地产价格波动与银行信贷增加的实证分析摘要：本文从理论上探讨了房地产价格波动影响银行信贷增长的作用机制。在此基础上，本文利用2000年1月至2009年12月的月度数据，运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。最后，本文认为，货币政策当局应当密切关注

2、房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响。关键字：银行信贷；房地产价格多变量协整；格兰杰检验中图分类号：C8121.引言1.1问题的提出从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。而银行持有大量的房地产资产或是以房地产为抵押的资产，房价上涨将提高银行资产的规模，从而表面上改善了银行的资本充足率、资产质量及赢利情况。这样银行又会进一步扩大对房地产市场的信贷，由此进一

3、步推高房地产市场的价格。如此循环往复，房地产的价格就会日益偏离实际的均衡价格，房地产市场泡沫不断加大。当前，我国房地产投资出现局部过热迹象，房地产价格在一些城市不断创出新高。近10年来，我国房地产业时冷时热，呈波动式发展。在这种情况下，对房地产价格与银行信贷的关系展开理论分析和实证检验具有重要的意义。1.2文献综述一部分文献对房地产价格与银行贷款的关系进行了实证检验：Hargraves等人（1993）指出，随着经济自由化和市场管制放松，借款者发现他们的融资要求能在资本市场上以更低成本得到满足，存款者发现了银行存款之外的新选择，如货币基金。面临紧缩的

4、利差，银行被迫寻找更高的收益率，以重新建立利差，使得更多的信贷资源，流向高风险的房地产项目，给房地产价格产生上涨的压力[1]。Collyns与Senhadji（2002）发现，在许多亚洲国家中信贷增长对住宅价格有显著的同期影响[2]。而Davis与Zhu（2004）的跨国因果检验表明，商业房地产价格引起信贷扩张，而不是相反[3]。盛松成（2003）提出人民银行主要是通过调整个人住房抵押贷款的限额、成数和利率，从而调控商品房需求和房地产价格[4]。孟星（2004）在分析几种作用于住房市场的货币政策传导途径的基础上，提出了由于阻滞因素的存在，导致了货币

5、政策作用于住房市场的效果并不明显，但这些阻碍因素主要是从影响货币政策的相关因素去考虑的，如防范风险机制的缺省、投机造成的房价过高、开放等因素[5]。贺聪（2005）-2-讨论了房地产价格与货币供求、房地产价格与通货膨胀预期、房地产价格与最优货币规则之间的关系。但是他们的分析仅限于理论上的概述，没有实证分析[6]。本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文扩大了实证研究的样本区间，同时鉴于分析目的在于研究房地产价格影响银行信贷总量，因此采用银行贷款总量指标，而不是房地产贷款本身，并且

6、在计量模型中加入贷款利率因素，从而使检验结论更有针对性。1.3本文结构与基本结论本文在文献回顾的基础上，分析了房地产价格与银行信贷的关系，对其进行实证检验。文章的结构安排如下：第一部分是引言，第二部分理论研究，第三部分是我国房地产价格与银行信贷关系的实证检验，最后是结论和政策建议。本文的基本结论有：第一，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，即房地产价格波动通过影响微观经济主体的信贷需求和银行的信贷供给而影响银行的信贷扩张总量;而银行信贷，尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格第二，在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接G

7、ranger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。因此，从一定的意义上说，目前房地产信贷膨胀引起的需求拉动是房地产价格上升的重要原因之一。2.理论分析虽然股权融资也可行，但房地产一般主要是依靠高贷款成数的债务融资，短期依靠开发贷款，长期依靠按揭贷款。这使得大多数国家的房地产价格周期与信贷周期表现出很强的关联性。从理论上分析，房地产价格波动和银行贷款之间存在的双向因果关系，至少体现在三个层次上所具有的互相作用。首先，房地产价格影响银行信贷规模。从借款人的角度看，房地产价格变化对他们的可观测财富和借贷能力有巨大影响，根据莫迪格

8、利安尼、弗里德曼的关于消费的生命周期和持久收入理论，居民财富变动会导致居民消费支出增加，而当居民消费需要通过银行借贷来进行