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1、第7卷第2期上海财经大学学报Vol.7No.22005年4月JournalofShanghaiUniversityofFinanceandEconomicsApr.2005中图分类号:F06115文献标识码:A文章编号:100920150(2005)0220026207我国银行信贷对房地产价格波动的影响12李健飞,史晨昱(11同济大学经济与管理学院,上海200092;21北京大学经济学院,北京100089)摘要:过去10年间,无论在发达国家,还是在发展中国家,银行信贷与房地产价格波动的关联日趋紧密。我国近年来,房地
2、产业持续升温,直至引发目前新一轮房地产业是否过热的争论。与此同时,我国银行贷款的增长幅度也呈现出扩张的势头。本文实证检验了房地产价格波动与银行信贷之间的关系,并分析了其中的政策含义。关键词:银行;信贷;房地产;价格房地产市场具有一些不同于其他市场的特征。如Hilbersetal(2001)所指出的,包括:供给异质性,且缺乏弹性;不存在中心交易市场;交易不频繁;高额的交易成本;双边协商的结果使价格缺乏透明度;房地产被用作贷款的抵押品。这些特征使房地产周期表现出独特的动态行为,通过多种方式与金融体系和实体经济相互作用。
3、过去10年间,无论在发达国家,还是在发展中国家,银行信贷与房地产价格波动的关联日趋紧密。近10年来,我国房地产业时冷时热,呈波动式发展。1993年7月份国家宏观调控措施出台以后,房地产业稳中有降;1998年作为新的经济增长点的房地产业开始升温,直至引发目前新一轮房地产业是否过热的争论。与此同时,我国银行贷款的增长幅度也呈现出时而扩张、时而紧缩的势头。这与房地产价格波动出现惊人的一致(见图1)。研究我国房地产价格波动和银行信贷之间的资料来源:国家信息中心数据中心。关系具有一定的理论和现实意义。图1房地产价格和银行信贷
4、的变化趋势收稿日期:2004209208作者简介:李健飞(1957-),男,山西祁县人,同济大学经济与管理学院博士研究生;史晨昱(1975-),男,河北石家庄人,北京大学经济学院博士研究生。2005年第2期我国银行信贷对房地产价格波动的影响27一、理论研究虽然股权融资也可行,但房地产一般主要是依靠高贷款成数的债务融资,短期依靠开发贷款,长期依靠按揭贷款。这使得大多数国家的房地产价格周期与信贷周期表现出很强的关联性。从理论上分析,房地产价格波动和银行贷款之间存在的双向因果关系,至少体现在三个层次上所具有的互相作用。首
5、先,房地产价格影响银行信贷规模。从借款人的角度看,房地产价格变化对他们的可观测财富和借贷能力有巨大影响,诱导他们改变借款计划和信贷需求。从银行的角度看,银行不仅直接持有房地产资产,而且提供房地产资产抵押贷款。建筑开发贷款是银行贷款中最/顺周期0和最容易波动的部分(Davis,1993)。当房地产价格很高时,银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产贷款,产生了一个使房地产和信贷周期密切关联的传播(propagation)机制。在外资流入和监管薄弱情况下,该机制可以被加剧(CollynsandSenhadji,2002)
6、。通过上述金融加速器机制,房地产价格与银行信贷之间的相互作用会发生进一步的补充效应。房地产价格的上涨提高了房地产抵押贷款的市值,导致房地产信贷可观测风险的向下修正。会增加房地产业的信贷供给,反过来,可能导致房地产价格的进一步上涨。另一方面,如果价格开始下降,那么,相互补充效应的作用机制相反。这意味着,资产价格的周期变化对外部融资成本及以后的公司实际支出产生了代理成本的顺周期反馈(feedback)效应。实践中,该效应会是许多因素作用的结果,其中包括风险管理不善、数据不充分和缺乏分析、银行的不正当激励(pervasi
7、veincentives)以及安全网提供的保护等(HerringandWachter,2002)。其次,银行信贷可以通过多样的流动性效应影响房地产价格。信贷可得性和贷款态度的变化对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响,最终导致房地产价格变化。房地产按揭贷款刺激了需求,拉升房地产价格;而房地产开发贷款刺激了供给,降低房地产价格。由于房地产供求弹性具有不对称性,即供给弹性小,而需求弹性大,后者作用要比前者经过更长时间才能体现在价格中。Hargraves等人(1993)指出,随着经济自由化和市场管制放松,借款者发现
8、他们的融资需求能在资本市场上以更低成本得到满足。存款者发现了银行存款之外的新选择,如货币基金。面临紧缩的利差,银行被迫寻找更高的收益率,以重新建立利差,使得更多的信贷资源流向高风险的房地产项目,给房地产价格产生上涨的压力。最后,信贷和房地产周期受共同的经济因素驱动。一方面,信贷周期主要由宏观经济和预期(特别是GDP和利率)决定。另一方面,经济活动的状态对房地
