上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告

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1、上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告永新坊特色性社区商业步行街，永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计，店面也比较宽敞，地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业，覆盖永新住宅项目，同时也是周边住宅项目的商业依靠。典型案例永新坊特点一：选址在人流密集的天钥桥路特点二：配合商圈，定位高档社区商业特点三：立足社区，以满足周边居住人群消费为主特点四：统一规划，引入多种业态，主打餐饮特点五：人性化的步行街设计永新坊背靠商圈的社区商业开发背景永新坊投资商——上海永龙房地产有限公司。上海永

2、龙房地产有限公司在开发住宅、商业、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。永新花苑永新坊永新坊开发背景永新坊是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一位于上海城市副中心徐家汇。项目四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。永新坊开

3、发背景永新坊是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨近20%。项目名称永新坊区域徐汇

4、区所属商圈徐家汇商圈环线位置内环内商场形态社区商业街物业地址上海市徐汇区辛耕路98号占地面积1.3万方建筑面积2万方商业建筑面积2万方开盘时间2007-10-1商场楼层商业步行街经营模式只租不售主要业态服务零售，餐饮（休闲餐饮/特色餐饮）开发商上海永龙房地产有限公司租金商场10-40元/平米/天,写字楼7-8元/平米/天项目档案永新坊定位策略永新坊区域高档消费需求10亿周边高档特色商业匮乏市场空白永新坊建筑面积20,000平方米上海市2010零售商业坪效0.9万元/平方米年营业额平衡点1.78亿元特色社

5、区商业步行街挑出市场空白点、定位特色商业区域环境——地理位置永新坊徐汇区永新城永新坊位于上海市徐汇区内徐汇板块区域环境——地理位置永新坊选址在徐家汇人流密集的天钥桥路①②③④①天钥桥路辛耕路主出入口②辛耕路次入口③辛耕路主出入口④永新城小区次出入口区域环境——所处商圈永新坊项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路商圈商业以中高档百货为主。沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主，因此周边商业与本商业竞争关系不强。核心商圈现有商业（500米内）区域环境—

6、—所处商圈永新坊次级商圈现有商业（1公里内）由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理想。周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。区域环境——消费层级永新坊目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。3级商圈：核心商圈——500米（支撑项目40～55%消费）次级商圈——1公里（支撑项目25～45%消费）辐射商圈——2公里（支撑项目15～35%消费）500

7、米1公里2公里圈定商业辐射圈，确定主要消费人群区域环境——消费层级永新坊永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、高级白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中高水平。辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口，总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。核心商圈

8、现有商业（500米内）区域环境——消费层级永新坊周边中高档社区住户人口主体特征：高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上，公司白领居多，年龄范围在25～65岁。本地住户居多，有子女在邻近地区就学或工作。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达110万平方米的开发量及周边原有大量消费人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近5万消费人口。次级商圈现有商业（1公里内）区域环