上海永新坊案例研究

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1、社区商业经典案例02上海机构2009年8月上海上海@永新坊本节导览一、关键词&重要启示----------------------------------------03二、开发背景-------------------------------------------------05(1)地段区位------------------------------------09(2)区域住宅与人口-----------------------------10(3)商业环境------------------------------------

2、15三、SWOT分析----------------------------------------------17四、4大策略-------------------------------------------------22(1)选址-----------------------------------------22(2)定位-----------------------------------------23(3)商业规划------------------------------------24(4)建筑规划--------

3、----------------------------30永新坊——特色型社区商业步行街案例特性上海内环核心商圈项目市中心高档社区中盘研究重点市中心高端住宅项目的商业商业中心周边的社区商业与商圈商业的共存3关键词重要启示策略一：选址在人流密集的天钥桥路策略二：配合商圈，定位高档社区商业策略三：立足社区，以满足周边居住人群消费为主策略四：统一规划，引入多种业态，主打餐饮策略五：人性化的步行街设计永新坊——背靠商圈的社区商业项目小档案5永新坊投资商上海永龙房地产有限公司开发商上海永龙房地产有限公司物业地址上海市徐汇区辛耕路98号商圈徐家汇

4、商圈区位内环内占地面积13000平方米建筑面积20000平方米开业时间2007年10月1日建设日期/功能定位社区商业街建筑形态商业步行街经营模式只租不售主要业态服装零售餐饮(休闲餐饮特色餐饮……）开发背景是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一6位于上海城市副中心徐家汇。项目总规划用地面积约为2.2万平方米，总建筑面积约为10万平方米。整个项目地块四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。目前周边商业氛围早已成熟。项

5、目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。开发背景永新坊永新坊是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街7永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务设施等。经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，

6、2年内上涨近20%。开发背景投资商——上海永龙房地产有限公司8投资商——上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。开发背景永新花苑永新坊永新坊永新坊位于上海市徐汇区内徐汇板块9徐汇区永新城永新坊地段区位圈定商业辐射圈，确定主要消费人群10500米1公里2公里目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。3级商圈：

7、核心商圈——500米（支撑项目40～55%消费）次级商圈——1公里（支撑项目25～45%消费）辐射商圈——2公里（支撑项目15～35%消费）区域住宅与人口核心商圈消费人群（500米内）11永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、高级白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中高水平。区域住宅与人口辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇

8、商圈带来的消费人口，总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。次级商圈消费人群（1公里内）12周边中高档社区住户人口主体特征：高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上，公司白领居