地产估价Chapter5(2)

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1、地产估价RealEstateAppraisal严金海jinhaiyan@xmu.edu.cn厦门大学公共事务学院厦门大学XiamenUniversity2009-2010学年第二学期课程1第五章收益法第一节收益法概述第二节报酬资本化法第三节收益期限的确定第四节净收益的求取第五节报酬率的求取第六节直接资本化法25.1收益法概述定义收益法根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法直接资本化法预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法

2、报酬资本化法现金流量折现法房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价格3价值从何而来？4收益法的理论依据预期原理决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素5收益法的适用条件适用的估价对象有经济收益或有潜在经济收益的房地产具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）6报酬资本化法估价步骤确定未来收益期限求取未来净收益求取报酬率选用恰当的报酬资本化法公式来计算收益价格7直接资本化法求取未来某一年的某种收益求取资本化率或收益乘数选用恰当的直接资本化法公式计算收

3、益价格85.2报酬资本化法公式最一般的公式净收益每年不变的公式收益期限为有限年收益期限为无限年净收益在前若干年有变化的公式收益期限为有限年收益期限为无限年9某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。10某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、2

4、8万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格11公式净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递减的公式净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递减的公式预知未来若干年后的价格的公式12预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年

5、，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格13预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限

6、可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。请计算该宗房地产的收益价格。14某写字楼过去的市场价格为12000元/平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平方米。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达到12500元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格15某出租的旧办公楼的租约商有2年到期，在此最后2年的

7、租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。16净收益的求取1718典型的现金流预测（物业层面）19搞清租金的含义很重要20预测空置率21运营费用包含什么22运营费用不包含什么23典型的现金流预测（物业层面）24报酬资本化法25收益率的本质：从哪里来26如何得到收益率27直接资本化法28收益率与资本化率的关系29收益递增的项目30如何得到资本化率31收