第2章 房地产估价

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1、第二章房地产估价学习要求：1.了解房地产估价的定义及估价的必要性；2.掌握房地产估价原则的内涵；3.熟悉房地产的估价程序；4.了解房地产估价师执业资格制度。能力目标：1.根据估价原则的内涵对对象进行估价；2.编制房地产估价进度计划；3.估价实地查勘的内容和注意事项。第一讲房地产估价概述房地产估价定义专业估价人员估价目的估价原则估价程序估价方法影响房地产价格的因素估价时点客观合理价格或价值的估算和判定房地产估价的必要性一、房地产估价二、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体三、房地产估价行业发展状况（一）以法

2、律形式确立了房地产估价的地位（二）建立了房地产估价师执业资格制度（三）设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目（四）发布了房地产估价的部门规章和规范性文件（五）制定了房地产估价国家标准和相关指导意见（六）成立了房地产估价行业自律性组织（七）形成了较完善的房地产估价理论方法体系（八）形成了公平竞争的房地产估价市场（九）深化拓展了房地产估价业务（十）积极开展了国际交流合作例2-1甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m平方米的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B

3、座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。例题1.确定评估结论的依据应该是：A.以1500万元作为评估价值B.以（1400+1580）／2=1490万元作为评估价值C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停

4、工之日止实际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让期D.项目建成期3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态第一问：估价时点是1993年12月工程停工

5、之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日；第二问：用假设开发法确定项目在转让时点的价格；第三问：是确定估价对象在1998年5月建成时的售价，故估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。有一房地产需要评估，其现状使用下价值为3000元／平方米，如对其进行装修改造，需要为1500元／平方米，根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元。试判断该房地产估价的前提。考考你参考答案保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状估价原则合法原则合法产权合法使用合法处分其他方面最高最佳使用原则法律上的许可性技术上的可能性经济

6、上的可行性价值是否最大替代原则估价时点原则公平原则二、房地产估价的必要性第二讲房地产估价程序学习内容（一）：获取估价业务受理估价委托拟定估价作业方案被动接受主动争取签订书面估价委托合同明确估价基本事项（确定拟采用的估价技术路线）收集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法并测算确定估价结果撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档（保管期限一般在15年以上）(三）房地产估价服务收费表2-2以房产为主的房地产价格评估收费标准档次房地产价格总额（万元）累进计费率（‰）1≤10052101——10002.531001——20001.542001——50000.85500

7、1——80000.468001——100000.27＞100000.1第三讲房地产估价原则一、房地产估价原则的概念人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则二、房地产估价原则内容对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则在具体估价作业中应当遵循的原则有(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。三、房地产