房地产估价理论与方法-第12章-房地产估价程序

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1、第一节房地产估价程序概述一、房地产估价程序的含义（熟悉）为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断地总结和梳理出完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序受理估价委托→确定估价基本事项→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选用估价方法进行测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→交付估价报告→估价资料归档房地产估价程序二、房地产估价程序的作用（掌握）规范估价行为避免估价疏漏保障估价质量提高估价效率第二节受理估价业务一、估价业务来源渠道（了解）被动接受主动争取二、不应承接估价业务的

2、情形（掌握）超出了本机构的业务范围与自己有利害关系或利益冲突自己的专业能力难以胜任估价业务有较大风险三、估价业务接洽与受理（熟悉）第三节确定估价基本事项一、估价基本事项概述（掌握）明确估价基本事项：包括估价目的、估价时点、估价对象；其中，估价目的是龙头。明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头（四）明确价值类型由估价目的决定，影响估价方法、参数、系数二、估价目的确定（1）可以通过询问委托人未来出具的估价报告是作何

3、种用途、提供给谁使用或由谁认可来明确；（2）明确估价目的有助于明确估价时点，有助于明确估价对象，也有助于明确估价的前提和价值标准。三、价值时点的确定（1）在实际估价中是由估价人员根据估价目的、征求委托人同意后决定的。（2）在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。例：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误；大多数估价是评估现在的价值，一般是以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业

4、日期内的某个日期为估价时点估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。4、估价对象的确定明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。（1）实物状况是弄清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大；（2）权益状况，首先是弄清估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值；（3）区位状况是弄清楚估价对象所处的具体位置（坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。（4）在明确估价对象时，估价人员应清楚明白，依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些

5、估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律法规并征求委托人同意后予以决定。（5）在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人如实提供其所能够提供的反映该估价对象状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。对于要求委托人提供的资料，最好能在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。5、价值类型的确定（1）与估价时点一样，价值类型本质上是由估价目的决定的（2）大多数估价是评估市场价值；某些情况下，需评估的是投资价值、谨

6、慎价值、清算价值、快速变现价值，或在用价值。二、制定估价作业方案的思路（一）拟采用的估价方法和估价技术路线（1）估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢。（2）估价对象在理论上适用的，都应初步入选，不得随意取舍。（3）估价方法间的关系有三种：同时使用以相互验证；相互补充；相互引用（4）同一估价对象宜选用两种以上估价方法进行估价。资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）预计估价所需时间、人力和经费时间、人力、经费和进度

7、（二）拟定调查搜集的资料及其来源渠道（四）估价作业步骤和时间进度安排交易实例房地产状况交易价格、时间客观收益、报酬率、客观成本等第五节搜集估价所需要资料（二）估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料区位、权益、实物（一）反映估价对象状况的资料（三）估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况房地产估价程序（四）对房地产价格有普遍影响的资料搜集资料的渠道有：①委托人提供；②实地查勘

8、获得；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；⑤到政府有关部门和相关专业机构查阅；⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等房地产估价程序第