《房地产估价2》ppt课件

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1、房地产估价管理工程学院房地产与土地资源管理教研室2009年8月本课程的教学目标教授学生关于房地产估价的基本理论知识和方法。教授学生关于各类房地产估价的实务操作。培养学生从事房地产估价的具体操作能力，提高学生的技能技巧。培养学生的分析和解决估价有关问题的能力。培养学生关于房地产价格和价值的分析判断能力。基础知识理论方法实务操作本课程的知识架构1.估价与房地产2.房地产价格/价值3.房地产价格/价值影响因素分析5.房地产估价程序和原则1.市场法2.成本法3.收益法4.假设开发法5.长期趋势法6.路线价法7.基准地价修正法

2、1.业务接洽2.分析房地产等3.收集/鉴别资料4.估价测算5.报告撰写6.业务拓展知识背景经济学基础如供求理论、价格理论等金融基础如资金时间价值的知识等考核标准总成绩考试成绩（70%）平时成绩（30%）考勤成绩作业成绩50%50%目录第一章估价与房地产第二章房地产价格/价值第三章房地产估价原则第四章市场法第五章成本法第六章收益法目录第七章假设开发法第八章长期趋势法第九章地价评估第十章房地产价格影响因素分析第十一章房地产估价程序第一章估价与房地产第一节引言第二节估价与房地产第三节房地产估价的必要性第一节引言一、估价的含

3、义：估价是对价格或价值进行评价。第一节引言二、房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，选用适宜的估价方法，按照估价程序，对房地产在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出相关专业意见的活动。第一节引言（一）房地产估价师指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。合格的房地产估价师应具有：1、扎实的估价理论知识；2、丰富的估价实践经验；3、良好的职业道德修养。第一节引言（二）估价目的指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。具体有：土地使用权出让、转

4、让；房地产转让租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案；以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖等。第一节引言（三）估价原则具体有：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.最高最佳使用原则；4.替代原则；5.估价时点原则；6.谨慎原则。第一节引言（四）估价程序房地产估价的一般程序是：1.获取估价业务；2.受理估价委托；3.拟定估价作业方案；4.搜集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；第一节引言6.分析房地产估价对象与房地产市场7.选定方法测算；8.确定估价结果；9.攥写估价报

5、告；10.审核估价报告11.交付估价报告；12.估价资料归档。第一节引言（五）估价方法1.市场法2.成本法3.收益法、4.假设开发法5.长期趋势法6.路线价法7.基准地价修正法第一节引言（六）影响房地产价格因素主要有：环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心理因素国际因素第一节引言（七）估价时点指估价结果对应的日期。如2009年9月1日第一节引言三、我国房地产估价的历史沿革1.房地产估价法律地位的确立。1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.房地产估价师执业资格全国统一考试制度的实行。1993年、

6、1994年认定，1995年房地产估价师。3.房地产估价行业组织的成立。1994年8月成立中国房地产估价师学会。第一节引言4.房地产估价标准和指导意见的制定。1999年2月发布了《中华人民共和国标准房地产估价规范》。5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产市场。第一节引言7.拓宽了房地产估价的服务领域。8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港测量师学会

7、签署了互认协议书。第二节估价与房地产一、房地产土地房地产建筑物其他地上定着物。二、土地的概念（一）对土地的各种定义1.土地即田地、地面。2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”3.土地是自然物、自然力或自然资源。（二）房地产估价中的土地定义土地是指地球的表面及其上下一定范围的空间。地上空间地下空间地心地面（三）土地利用所受的限制1.土地权利设置及其行使的限制。2.房地产相邻关系的限制。3.土地使用管制。（四）对一块土地的基本认识1.坐落。2.面积。3

8、.形状。4.四至。5.地势。6.周围环境和景观。（四）对一块土地的基本认识7.利用现状。8.产权状况。9.地质和水文状况。10.基础设施完备程度和土地平整程度。11.土地使用管制。12.其他。三、建筑物的概念（一）建筑物的定义建筑物是人工建筑而成，由建筑材料、建筑购配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整