《房地产估价理论》PPT课件

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1、房地产估价理论与方法第3章房地产估价方法——市场法7、选取可比实例：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;区位相近用途相同权利性质相近档次相当规模相当第3章房地产估价方法——市场法7、选取可比实例：可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准统一付款方式课堂练习1某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,计算在成交日期一次性付清的价格。统一价格表示单位建筑面积、套内建筑面积；

2、土地单价、楼面地价；第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准统一币种和货币单位美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算；第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准统一面积内涵：面积价格换算公式8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准第3章房地产估价方法——市场法统一单位面积：面积单位换算公式第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理：1公顷＝10000平方米＝15亩1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米8、可比

3、实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法甲乙两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、30万元；合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为30－45万元。8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法交易情况修正方法关键点：修正系数以正常价格为基准确定！8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3

4、章房地产估价方法——市场法交易情况修正方法交易税费修正公式第3章房地产估价方法——市场法课堂练习2某宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。8、可比实例成交价格的处理——交易日期调整第3章房地产估价方法——市场法关键点：交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！第3章房地产估价方法——市场法课堂练习3某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日

5、的市场价格指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。第3章房地产估价方法——市场法课堂练习4某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。第3章房地产估价方法——市场法课堂练习5评估某宗房地

6、产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元／平方米，另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2％。对该可比实例的价格进行市场状况调整。第3章房地产估价方法——市场法课堂练习6某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币，2011年9月30日为1

7、美元＝6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。第3章房地产估价方法——市场法课堂练习7某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元＝6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。8、可比实例成交价格的处理——房地产状况调整第3章房地产估价方法——市场法直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；间

8、接比较法：