房地产估价理论与方法培训课件.ppt

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1、房地产估价理论与方法———成本法1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。房地产估价方法——成本法2、成本法的适用对象：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之

2、类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。房地产保险和房地产损害赔偿。房地产估价方法——成本法3、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。房地产估价方法——成本法4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发

3、生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；4、房地产价格构成：房地产估价方法——成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润房地产估价方法——成本法土地取得成本取得房地产开发用地的途径：市场购置征收集体土地取得；征收国有土地上房屋取得。房地产估价方法——成本法市场购置

4、下的土地成本构成：建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）房地产估价方法——成本法征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本一般

5、包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。房地产估价方法——成本法土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍安置补助费每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍地上附着物和亲苗补偿费安排被征地农民的社保费征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用房地产估价方法——成本法①新菜地开发建设基金（征收郊区菜地）标准由省、自治区、直辖市规定。②耕地开垦费（占用耕地）省、自治区、直辖市的规定缴纳③耕地占用税（占用耕地）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》④征

6、地管理费按照征地费用总额的一定比例⑤政府规定的其他有关费用国家和当地政府有关规定征集集体土地的土地取得成本：相关税费房地产估价方法——成本法被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费补助和奖励相关费用（评估费、服务费、其他费用）征收国有土地上房屋的土地取得成本：房地产估价方法——成本法建设成本在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：勘察设计和前期工程费；建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施建设费；其它工程费；开发期间税费。房地产估价方法——成本法管理费用房地产开发

7、企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：人员工资；福利费；办公费；差旅费。管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。房地产估价方法——成本法销售费用销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：广告费；销售资料制作费；售楼处建设费；样板房建设费代理佣金等。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。房地产估价方法——成本法投资利息指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资

8、金还是自有资金，都应计算利息；借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。房地产估价方法——成本法投资利息投资利息的计算把握原则：1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费一般不计利息；2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半