一份房地产营销推广思路

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1、金地•格林小城下阶段推广建议下阶段推广任务：提供有力的推广宣传支持，确保完成今年的销售任务1、项目销售情况＞项目总体销售情况将近过半，达到48%；＞小户型产品已基本售磬，中大户型库存压力突显；＞国庆黄金周过后，客流量急剧下降，口平均客流量只冇15批；＞现场成交率依I口低迷，只有14%,市场竞争、房源、价格等因素对成交影响较人;＞客户年龄层面较为年轻，购房预算及经济收入水平偏低，需求户型集中在120m2以下，以中小八型为主；结论：调整项目整体推广方向,拔高项目形象，以大户型产品推介为主，吸引更多的大户

2、型潜在客户将是下阶段营销推广工作的“重中之重”。2、市场竞争情况＞04年的东莞四城区屮档盘（均价2800〜3500元/册）市场竟争加剧，楼盘数量有明显的增加，包括宏远、中信、光大等儿大发展商都在沿四环路范围布下战线，并且在产品的定位上与本项H相类似（120nf中户型为主打），形成“一拥而上、瓜分市场”的局面。展望11、12刀份，各大楼盘都会为完成今年的销售冃标，推出强势的营销推广，继续争夺更人的市场份额；＞宏远江南世家延续了去年开盘以來良好的销售势头，即使工程进度缓慢，但由于有清晰而有影响力的项目形

3、象与周边的成熟配套做支持，下半年以来销售趋势较为平稳，国庆黄金周的新货上市，更是强占了两房与小三房的市场空缺，创造了该项冃卜半年的月销售套数新高。该楼盘下阶段的推广将继续延续项口独特的形象，以推伟中小户型产品为主，继续占领两房与小三房的市场空挡。另135〜145打的中人户型预计会在元口后推出，在短期内不会对我项目的库存单位造成太大的影响；＞中信凯旋城的库存比例约剩余15-20%,并且是现楼发售，销售压力已进一步减轻,同时剩余的以中户型产品（148m2）为主，国庆黄金周皆推出了促销降价的优惠措施（降幅

4、约2%）,影响了市场上该面积需求客户的消费趋向。预计该项冃11刀会继续采用暗中降价促销的策略，并借12月份入伙一周年的营销节点进行人规模的宣传推广，将库存货量尽快出手；>中信阳光澳园在黄金周前夕也推出115-150的新货，而相比本项冃在价格上具有一定的优势（115nV三房实收均价为3300元/m145nf四房实收均价为3600元/nf）,并且在推广上主打“中信社区成熟配套”直击格林小城的软肋。预计下阶段（重点是11月中下旬与12月中旬）该楼盘会在工程进度上而大做文章，根据逐步展现的园林景观与建筑外

5、力面，强调大社区的生活氛围及配套优势；>光大景湖春天经过黄金周的促销消化，现剩余大约200套，以160nf大三房户型为主，景湖花园君兰雅筑开盘不久，销伟情况一般，主打户型150m2三房、170川四房的库存压力明显。预计此两大楼盘将会继续以价格策略影响市场，通过低价促销的形式T扰我项目，并在12月中旬借“光大地产社区文化节”活动的开展，大力宣传促销，达到减轻库存压力的冃的；>项冃周边竞争形势将会随着明年元旦东峻豪园与光大景湖春晓的推出而明显加剧。东峻豪园虽然以别墅为主打，但小高层数最也不少，而且户型比

6、例方面也偏向中人户型。光大景湖春晓现在是工程打桩阶段，预计会借12MF旬至元月的“光人地产社区文化节”活动预先接受登记认筹，山于主力而积也在110m2左右，并且整体价格会低于同区域市场均价。此两个近在咫尺的楼盘在岁末时节推出，将会为我项冃的整体推广带來较大的影响。结论：格林小城经过了两个月的市场洗礼,成绩有目共睹，但在激烈的竞争环境下，如何使我项目推广的“声音”跳出来，令市场有一个清晰的认知与区分是下阶段推广必须要考虑的重点。预计其他在售楼盘在11月份的推广会相对平稳，今年的最后一次集中推广将会出现

7、在12月中下旬。3、营销工作节点及项目工程进度节点>11月4FI颁发“建设部人居牛态住宅奖”——东莞首个国家级牛态住宅奖项>11月15FI楼体外立而开始展现一一项目重要建筑元素展现>11月20FI会所游泳池、网球场工程完工——社区配套工程落成>12n15LI蔷薇院架空层景观完工——庭院生活展现>12月上旬，项目楼体外立血全部完工——项日整体效果展现结论：黄金周过后的11、12月份是市场传统的销售淡季，下阶段的推广应该突破淡季的概念，根据项目的自身条件不断创造惊喜，延续项目在市场的新鲜度，而项目的工程

8、进度（特别是外立面与庭院内架空层景观的展现）将在这方面提供巨大的支持。从另一方面解析，项目能否完成今年的销售任务，能否完成下阶段的推广任务，工程进度将起到决定性的作用。下阶段推广思路:结合工程进度及营销节点，根据市场的变化，有节奏的进行宣传推广1、11月份报纸广告计划及建议发布日期星期发布媒体版式广告主题辅助内容费用11月4日四广州日报半版硬稿小城的品位生活产品推介、获奖信息30,00011月5日五夹报发行（3万份）小城特刊大户型的可比性优势、小城的品位生活获奖信息6