loft公寓营销推广思路

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1、0LOFT公寓营销推广思路沟通2012-6-25普通公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅住宅住宅产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年70年特点户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现

2、档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高房地产行业中的公寓定义合肥市民眼中的公寓定义户型小！物业好？地段好？高端？外部分析（市场调研）内部分析（项目分析）SWOT分析客群定位推广策略产品策略案名建议外部分析（市场调研）基本情况及去化速度平层公寓类案名面积段产权性质月去化速度成交均价优惠万科甲壳虫24—5640年商业11套左右8100一次性98，按揭99安粮QQ公寓48—6570年住宅未开盘————大溪地双子星座70—8270年住宅开盘售240套5700交4万享开盘95折LOFT公寓类

3、恒泰风格城市69（买69送72）70年住宅23套左右6400一次性94信地乐富公寓37、52、6670年住宅15套左右11000—12000首付5000起送2万5装修基金中环城60—9070年住宅34套左右770085折区域内开拓环球世家40—5170年住宅1.3套左右4600按揭每平减66元大华国际港40—30040年商业15套左右65005层特价6500，其它楼层8000左右，价格挤压名邦西城国际39—5270年住宅27套左右4000首付40%以上99折，老带新，新客户优惠1000元天时非常空间37、48、7350年商业19套左右6500一次性97，按揭9970年产权公寓产品月均去化

4、50套，去除大溪地项目后是25套每月；40年（包括50年）产权公寓产品月均去化15套；40年产权公寓去化速度平均低于70年产权公寓产品，除了产权、生活成本的原因外，也与投资市场被压制有较大关系；区域市场现阶段办公需求极其有限，环球世家的办公定位值得警醒；外部分析（市场调研）推广价值点及客户分析70年产权公寓绝大多数推广主题从居住功能出发，利用总价低紧抓刚需客户，销售情况紧追刚需住宅市场；40年（包括50年）产权公寓由于投资需求被抑制，居住功能较70年产权比有劣势，市场被压制；40年产权公寓的劣势，对于投资客户来说，影响度较低甚至可以转化为优势（不限购等等）；40年产权公寓投资需求被压制，

5、自住需求释放速度首看性价比，其次与居住价值关联度高；平层公寓类案名面积段产权性质月去化速度推广价值点客户比例客户来源区域万科甲壳虫24—5640年商业11套左右投资+自住投资自住相当省外多于合肥市安粮QQ公寓48—6570年住宅未开盘居住功能————大溪地双子星座70—8270年住宅开盘售240套居住功能蜀山、政务为主LOFT公寓类恒泰风格城市69（买69送72）70年住宅23套左右居住功能自住为主长丰县、庐阳区信地乐富公寓37、52、6670年住宅15套左右居住+投资自住为主周边区域中环城60—9070年住宅34套左右居住功能70%以上自住经开、政务、蜀山、外地及三县区域内开拓环球世家

6、40—5170年住宅1.3套左右办公功能自住为主老板内部关系大华国际港40—30040年商业15套左右酒店式公寓自住为主经开区名邦西城国际39—5270年住宅27套左右居住功能自住为主上派天时非常空间37、48、7350年商业19套左右先打投资后打自住自住为主经开区外部分析（市场调研）整体小结公寓产品的两大置业需求：投资与自住。从目前市场来看，投资需求被压抑，但部分项目已有激活迹象；商务公寓产品的两大终端使用功能：居住与商用。受投资市场及产品区位限制，多数项目推广被迫以居住功能价值为出发点；由于本次政策打压力度与出发点的特殊性，市场筑底期虽已开始，但预计持续时间较长；因此公寓类产品的投资

7、需求预计在第四季度或明年可被全面激活；内部分析（项目分析）基础数据18层，底商两层，3梯30户，480套，各层户型面积基本一样;第一层面积45平左右，第二层面积不计入总价;每层有几套不规则户型。内部分析（项目分析）客户问卷调查58%客户不知道挑高公寓，42%的客户知道挑高公寓。主要是针对挑高的概念不熟悉，需在推广上加以引导。（如层高5.4，买一层送一层等）20—30岁之间的客户，会考虑购买或推荐的占43%，不考虑的占14%，不确定的