某别墅项目市场可行性分析报告

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1、“XX别墅”项目市场可行性分析报告营销管理部Page38of38目录前言3第一部分北京市别墅市场调研分析3一、别墅市场相关政策回顾分析3二、北京市别墅市场综述5三、北京市北部地区别墅项目跟踪8四、别墅市场需求分析13第二部分本案项目综合分析14一、宗地位置及规划指标14二、本项目SWOT分析16三、周边重点案例产品比较分析17第三部分本案产品定位建议26一、产品价值主张26二、产品定位26三、开发建议29四、基本技术指标31第四部分经济收益测算31第五部分本报告结论回顾36Page38of38前言2006年6月，国土资源部下发的“关于当前进一步从严土地管理的紧

2、急通知”开始实施，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2007年下半年以来，由美国次贷危机引发的金融危机逐渐演变成全球范围内的经济危机，到2008年第三季度，各国政府纷纷出台救市政策，力图通过政府干预的手段拯救正在下行的经济趋势。在这场危机中，绝大多数国家和行业都未能幸免，尤其是欧美等经济贸易体和金融、房地产等关联紧密的行业。在国际宏观经济背景下，北京房地产市场整体销售情况从去年底开始出现增速缓慢的趋势，并于今年8月份首次停止上涨，在北京商品房市场“量价齐跌、持续低迷”的局面下，别墅市场却表现出了较强的抗跌性，甚至有部分项

3、目出现了价格的大幅补涨，区域最高涨幅达46%。受政策调整的影响，2006年被称为中国别墅元年；受金融经济危机的影响，2008年成为楼市大萧条的一年，别墅市场也未能幸免，但相对略好。本报告即从上述现象入手，对2006年至2008年的北京别墅市场尤其是该项目地块周边区域的别墅项目进行研究，并对本地块运营提出初步建议，在此基础上进行经济测算，以求为公司决策提供合理依据。第一部分北京市别墅市场调研分析一、别墅市场相关政策回顾1.土地政策近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。2006年Page38

4、of385月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”5月31号，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。6月13日中国地

5、交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有"独门独院独户"特征的建筑。2007年国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。2008年今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对

6、容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。而北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。即使在金融危机大背景下，政府最近通过的针对房地产的系列政策中，多是针对普通住宅和保障性住房的，对别墅类型项目的限制性用地论调始终未见松动的迹象。2.金融政策2006年-2008年，政府在金融方面陆续出台了宏观调控举措，从趋势来看08年9月以前

7、以从紧政策为基调，随着金融危机的恶化，Page38of38我国开始启动积极的财政政策，并实施了4万亿元拉动内需计划。从2008年9月开始，央行连续下调存贷款利率，并针对改善性住房市场实施了降低首付比例和免税等政策以提振楼市。与此同时，证监会调整了证券（股票）交易印花税征收方式以刺激股市。尽管这些政策对别墅市场尚未产生直接的影响，但国家实施积极的财政政策在一定程度上可视为别墅市场将迎来购买高峰之信号。【结论1.】通过对2006年以来相关政策的回顾和分析，可以看出——Ø随着节约用地政策的不断深化，在北京地区别墅将成为房地产市场的稀缺产品；别墅项目的容积率受到严格控

8、制的情况下，独栋别墅必将变得更为稀有。