某别墅项目市场可行性分析报告

《某别墅项目市场可行性分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

“XX别墅”项目市场可行性分析报告营销管理部Page38of38 目录前言3第一部分北京市别墅市场调研分析3一、别墅市场相关政策回顾分析3二、北京市别墅市场综述5三、北京市北部地区别墅项目跟踪8四、别墅市场需求分析13第二部分本案项目综合分析14一、宗地位置及规划指标14二、本项目SWOT分析16三、周边重点案例产品比较分析17第三部分本案产品定位建议26一、产品价值主张26二、产品定位26三、开发建议29四、基本技术指标31第四部分经济收益测算31第五部分本报告结论回顾36Page38of38 前言2006年6月，国土资源部下发的“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”开始实施，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2007年下半年以来，由美国次贷危机引发的金融危机逐渐演变成全球范围内的经济危机，到2008年第三季度，各国政府纷纷出台救市政策，力图通过政府干预的手段拯救正在下行的经济趋势。在这场危机中，绝大多数国家和行业都未能幸免，尤其是欧美等经济贸易体和金融、房地产等关联紧密的行业。在国际宏观经济背景下，北京房地产市场整体销售情况从去年底开始出现增速缓慢的趋势，并于今年8月份首次停止上涨，在北京商品房市场“量价齐跌、持续低迷”的局面下，别墅市场却表现出了较强的抗跌性，甚至有部分项目出现了价格的大幅补涨，区域最高涨幅达46%。受政策调整的影响，2006年被称为中国别墅元年；受金融经济危机的影响，2008年成为楼市大萧条的一年，别墅市场也未能幸免，但相对略好。本报告即从上述现象入手，对2006年至2008年的北京别墅市场尤其是该项目地块周边区域的别墅项目进行研究，并对本地块运营提出初步建议，在此基础上进行经济测算，以求为公司决策提供合理依据。第一部分北京市别墅市场调研分析一、别墅市场相关政策回顾1.土地政策近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。2006年Page38of38 5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”5月31号，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。6月13日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有"独门独院独户"特征的建筑。2007年国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。2008年今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。而北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。即使在金融危机大背景下，政府最近通过的针对房地产的系列政策中，多是针对普通住宅和保障性住房的，对别墅类型项目的限制性用地论调始终未见松动的迹象。2.金融政策2006年-2008年，政府在金融方面陆续出台了宏观调控举措，从趋势来看08年9月以前以从紧政策为基调，随着金融危机的恶化，Page38of38 我国开始启动积极的财政政策，并实施了4万亿元拉动内需计划。从2008年9月开始，央行连续下调存贷款利率，并针对改善性住房市场实施了降低首付比例和免税等政策以提振楼市。与此同时，证监会调整了证券（股票）交易印花税征收方式以刺激股市。尽管这些政策对别墅市场尚未产生直接的影响，但国家实施积极的财政政策在一定程度上可视为别墅市场将迎来购买高峰之信号。【结论1.】通过对2006年以来相关政策的回顾和分析，可以看出——Ø随着节约用地政策的不断深化，在北京地区别墅将成为房地产市场的稀缺产品；别墅项目的容积率受到严格控制的情况下，独栋别墅必将变得更为稀有。总之，从政策层面看因土地供应受限别墅市场必然前景看好，其中独栋别墅将因其稀缺性而成为别墅项目中的宠儿，保值增值性能良好，未来升值空间较大。Ø政府对别墅土地市场的调控已经达到相当程度，预计未来相当长一段时期，别墅市场将处于相对独立的市场环境中，利于其稳定发展。Ø政府实施的经济提振措施和积极的财政政策映射到别墅市场可形成一定的有利影响。二、北京市别墅市场综述2006年至2008年11月底，北京市别墅市场累计成交面积为4687729平方米，累计成交套数为14073套，累计成交总额为680.5亿元人民币，其中昌平、朝阳、顺义、海淀四个区的别墅成交比例高达94%，而顺义中央别墅区则占有近30%的份额，朝阳区和昌平区的占比分别为21%和15%，北部区域仍然是北京别墅市场的主要集中区。1.别墅市场供应分析2008年第三季度，别墅新增供应入住项目共计946套，Page38of38 分别来自于龙湾别墅2、3期、晴翠园二期、观唐二期、凡尔赛河谷、棕榈滩别墅、东方普罗旺斯、君山国际高尔夫别墅和香邑山等。其中有5个项目集中在中央别墅区。新竣工项目的入市使北京地区别墅总存量达到11,326套，环比上升9.1%。（数据来源：高力国际研究咨询部）截止到11月28日，第四季度新推出别墅项目（包括老项目新推）有6个，共计530套，总面积226532.64平方米，平均户型达到427平方米，其中1000平米以上的大独栋占比为7%。六个项目分别为龙湾别墅、颐和原著(即龙湖西苑好山居)、泰禾红御、闲章别墅、富力丹麦小镇（原龙熙顺景）和汤HOUSE，其中闲章别墅和汤HOUSE为双拼和联排形式，其余项目均为独栋形式。从区域分布来看，四季度入市项目的分布较为均匀。三季度北京地区别墅总存量连同四季度新推量，目前北京市场的别墅可售量达到11856套，竞争较为激励。（数据来源：北京房地产交易网）2.别墅市场租售分析销售市场目前北京市典型别墅项目主要集中在西山、XX、潮白河、昌平、奥北五大别墅区，相比较北京房地产整体市场的低迷，北京的别墅市场独树一帜，表现出较强的区别性。主要表现为开盘数量和销售市场比较平稳，个别别墅项目深受市场青睐，销售价格亦有不同程度的上涨，第三季度的别墅市场区域最高涨幅达46%。（数据来源：21世纪不动产。）典型的项目如中央别墅区的龙湾和院，今年第三季度分三批相继推出的113套独栋别墅，当季Page38of38 销售92套，均价在每平方米20,000元左右，销售额超过7亿元；誉天下7月开盘44套，三季度销售15套，均价每平方米28,417元。潮白河别墅区的北京富力湾7月开盘103套，三季度成交50套，均价在每平方米13,000元，销售总金额超过2.4亿。而西山别墅区的紫御府2号在9月初开盘64套，当月销售18套，均价每平方米34,025元，龙湖•西苑好山居7月开盘10套，当季销售7套，均价每平方米50,644元。2008年第三季度别墅住宅新开盘主要项目一览数据来源：北京高力国际研究与咨询部2008年第四季度别墅新开盘项目一览表项目名称项目位置新推套数（套）新推面积（㎡）单户面积区间（㎡）外报均价（元/㎡）龙湾别墅顺义后沙峪5020705.8368-43033000　119734.01884.9143000富力丹麦小镇大兴庞各庄（龙熙顺景）13144107.76321-32812000　12652092.1642012000颐和原著海淀区西苑3535943.251026.745000汤HOUSE昌平区小汤镇中心街南侧11821910.0418612000闲章别墅周庄山水文园5335154.3266350000泰禾红御通州区潞城镇堡辛村66885.31140/115430000合计　530226532.64　　数据来源：北京市房地产交易网别墅市场相别于整体房地产市场低迷的原因主要有，北京市原则上不再批准别墅用地的土地政策，将会从源头上切断未来北京别墅市场的产品供应。Page38of38 另一方面，随着中国新兴富裕人士数量的不断攀升，对高品质别墅的需求也随之膨胀。高品质的别墅不仅包括物业的面积、建筑质量、环境、设计、地理位置，而且还有社交圈、文化生活、商务的地位和身份。据北京市房地产网数据显示，北京别墅项目的整体销售率较高，这也是别墅项目逆势提价的主要原因。租赁市场在经济金融危机逐渐恶化的2008年第三季度，别墅租赁市场保持稳定增长。别墅的整体租金为每月每平方米16.60美元，环比攀升4.09%。仅第三季度北京整体别墅市场净吸纳量为401套，其中中央别墅区仍为国际和国内高级租户首选的分区市场，其净吸纳量为123套，占北京别墅市场的30.67%。由于毗邻机场和便利的轨道交通以及成熟的国际商务文化氛围，中央别墅区比其他分区市场对国际租赁客户依然更具吸引力。北京别墅市场供求以及租金走势数据来源：北京市统计局，北京高力国际研究与咨询部三、北京市北部地区别墅项目跟踪针对本项目所在区域，我们选取了奥北、昌平以及中央别墅区的15个项目进行横向对比，并对其中有代表性的项目历史销售数据进行分析，从中，我们可以得出该区域别墅市场的较为直观的发展脉络。Page38of38 （数据来源：易居中国）从对重点项目的对比中，可以发现，从2006年1月至今，这些项目的成交均价的趋势逐渐走高，有部分项目由于尾盘销售的原因，价格稍事走弱。与商品房市场价格在这段时间内强势走高并于08年8月后急剧下降相比，别墅市场略显稳健。值得注意的是千万级别墅市场的变化，从供应量来看，2006年，北京的千万级别墅市场有所抬头，但全年的总体量也就维持在300多套，据调查，今年上半年，北京千万级别墅的上市量超过了1200套。其中大户型高总价的产品主要集中在顺义中央别墅区，如丽宫、财富公馆、凡尔赛河谷、清锦源、以及远洋花园等。其他别墅区如亚北、密云等也有部分供应，如壹千栋，富丽湾，君山等项目。在销售方面，2007年前五个月，北京共售出了92套左右的千万级产品。而在2008年，前五个月这个数据是200套。【结论2.】通过对北京市别墅市场供应和销售情况的比较分析，可以得出以下结论：Ø在房地产整体市场低迷的背景下，别墅市场表现坚挺，推盘量和销售率相对稳定，成交价格稳中有升,市场表现稳健；Ø在西山、XX、潮白河、昌平、奥北这京城五大别墅区中，以XX流域的中央别墅区依然是最为活跃的板块，与此同时，西山、潮白河以及南城地区亦有别墅项目先后上市，这些区域的入市更加烘托中央别墅区以及周边别墅的稀缺；Page38of38 Ø目前市场上在售的别墅项目仍以200-600平米为主流户型（包括TOWNHOUSE等类别墅），独栋别墅的主流户型集中在350-600平米之间；Ø随着别墅市场产品的逐渐发展，部分占据有利自然环境和人文环境的项目正在向顶级产品发展，主要表现为“面积大、建筑艺术性高、自然/人文环境优越、附加值高、数量稀有、单价总价高”等特点；Ø别墅市场现存可售供应量的吸纳时间预计需要两年至两年半，市场竞争较为激烈。Page38of38 项目名称所在位置产品形式占地面积建筑面积容积率绿化率建筑套数户型面积销售价格建筑风格公建配套特色开盘时间入住时间备注北京湾昌平八达岭高速13C出口西关环岛向西2公里一期独栋二期双拼/联排（未开）2900001000000.3460%106300-497㎡500-1000万/套　　2006.908.1剩余6套。（数据均为一期数据）北京玫瑰园四期昌平沙河镇北(八达岭高速路11出口)独栋/一期留存的联排总占地6600002400000.3571%四期独栋20套联排240㎡左右，独栋882-1499㎡联排总价360-380万/套独栋1800万起黎塞留新古典以商务交流为主的蒙大拿俱乐部、以美食原味著称的名古屋餐饮会所、运动休闲的布勒期堡建身中心及加勒比温泉会所。2007.507.12精装修纳帕溪谷昌平大柳树环岛九华山庄斜对面独栋/小独栋8000002000000.3364%600套320-600目前起价26500意大利/法兰西/西班牙1.2万平米大型会所2003.11　04.12剩余4套。精装修碧水庄园A区昌平回龙观镇八达岭高速10出口前50米路东独栋120642517740.445%136套340-430㎡620-950万/套现代风格　2005.506.4剩余10套珠江壹千栋昌平北七家,立汤路定泗路口向西两公里独栋16000005600000.4160%1300套，一期149套二期113套二期390-620㎡800-1250万/套均价22000元/平米北美风格　一期06.1二期08.3一期07.3二期08.12一期销售情况待查，二期销售41套东方普罗旺斯昌平定泗路88号，京承高速北七家出口直行独栋6575002200000.363%共550套一期165套400㎡，800-900㎡1300万/套，800-900平米为4000-5000万新古典主义　一期05.9二期08.5二期08.12　誉天下顺义中央别墅区XX畔,机场杨林出口1000米独栋,双拼,联排13000007800000.647%一期约400栋联排及双拼联排/双360-420㎡独栋590-650㎡一期均价20000元/平方米　　一期08年8月2日开盘销售2010精装修清锦源京承高速后沙峪出口向东800米XX桥东独栋3214001060320.3370%93套630-1600㎡2400万/套起　　2008.609.9初装修Page38of38 远洋花园机场高速苇沟出口附近独栋13110002080000.16　-271套300-1500㎡　-　-15000平米会所及商业配套2008年　-　-龙湖滟澜山京承高速后沙峪出口向东1500米联排2400001080000.6732%430套320-450㎡五期800-1300万/套南加州风格　一二期07.10三期07.11四期08.4五期08.6一二三期09.3四五期09.11精装龙湖香醍漫步顺义潮白河国家森林公园多层、独栋、3100001500000.5　　290-370㎡均价17000元/㎡　　2007.909.6　龙湾别墅顺义区后沙峪镇XX别墅区21号地独栋7000003500000.4750%　368㎡/885㎡33000元/㎡43000元/㎡　龙湾合院为新中式风格2008.11　　优山美地顺义XX北岸，后沙峪镇南独栋6700002680000.441%539套310-460㎡800-1747㎡820-1050万/套2000万/套起大独栋部分为新中式风格主会所营业面积17000平米，包括游泳池、健身房、中西餐厅、温泉水疗、商务客房会议室，C区儿童会所，舞蹈学校、国际幼儿园全部开放，A区艺术会所2004.12　　富力湾顺义区马坡镇独栋、双拼、叠拼2280001094400.4835%329套　双拼13000元/㎡联排12000元/㎡独栋15000元/　　2008.7　双拼和联排精装修，独栋毛坯湾流汇北六环与立汤路交汇处东北角独栋2300001100000.4450%340套260-396㎡430-1080万/套　　2007.909.6　奥北、昌平及中央别墅区部分别墅项目一览（数据来源：北京市房地产交易网、搜房网及市调整理）Page38of38 四、别墅市场需求分析1.别墅市场客群构成分析综观别墅产品的购买群体特点，我们可以总结出以下基本类型：ü有类似居住体验的平移人群包括海归人士、港澳台人士，这部分人群已具有居住认知；ü期待已久的圆梦人群主要涵盖上升的中产阶级，易受成功榜样召唤的知识型致富者，他们看重风格的感染作用，容易对号入座；ü特殊收入者，标示身份和用于进阶象征包括资源型商人、工矿主、演艺界/文体明星群,还有部分灰色收入阶层。上述三个群体构成别墅市场的主要消费力量，他们也成为北京市场上高端地产项目争取的对象。通过分析我们发现，这些人群的消费特征通常具有下列特点：ü注重体验型消费ü注重品牌知名度ü相信专家旁证和圈子传播ü对价格波动不太敏感，更注重感受ü决策过程非短即长ü家庭意见往往占据主导消费群体的这些特征将成为我们对项目评估和将来运作过程中的重要依据，由此提醒开发商，别墅市场已经进入“产品精细化”阶段，在产品研发方面，必须更注重项目的文化附加值和购买者审美关照。2.别墅市场需求预期分析从宏观背景来看，受此次全球经济危机的影响，中国在国际舞台上“负责任”的形象日趋突出，中国市场相对稳定的抗风险能力受到国际社会的广泛关注，在这样的背景下，良好的市场环境吸引了许多海外高端人才回国或者到中国来，他们将成为国内高端消费市场的一股强劲势力，而北京无疑是这股力量的重要流向城市。Page38of38 从居住消费层面来看，别墅作为目前出现的居住形式的最高形态，是消费需求与开发推动共同作用的结果。这种居住形态更关照人与自然的关系、更注重家庭氛围的营造，更能体现圈际关系，消费需求与产品升级形成相辅相成的盘旋式提升。随着社会不断发展，财富阶层正在兴起，而且数量也逐步壮大，对别墅产品的需求也将呈现上升趋势。【结论3.】Ø随着富裕阶层的兴起和他们对居住品质和社会认同的要求越来越高，别墅市场的需求将呈稳步上升趋势；Ø目标群体的消费特征推动别墅市场进入“产品精细化”阶段，在产品研发方面，必须更注重项目的文化附加值和购买者审美关照。第二部分本案项目综合分析一、宗地位置及规划指标(googleearth卫星图)Page38of38 宗地位置：北京市昌平区小汤山地区土沟村项目四至：东至京承高速公路，西至土沟村，南至XX，北至土沟村农业用地规划指标：建设用地面积：962716.32平方米（1445.52亩）规划用途：别墅、公建配套、低密度容积率：0.4建设规模：427557.75平方米（含地下面积）其中别墅居住面积352451.75平方米公建配套面积：75106平方米建设高度：6.5-12米，2-3层车位：1511个宗地（宗地位置交通图）Page38of38 二、本项目SWOT分析Strength（竞争优势）ü本项目地块位于XX上游，自然环境优越；ü紧邻京承高速和机场北线，与市区、机场的交通便利，出行便捷；ü毗邻中央别墅区和XX上游别墅区，区域市场认同度高；ü项目规模适中，用地规划指标有利于低密度高档项目开发；ü目前地块三通一平，手续齐全，具备开工条件。Weakness(竞争劣势)ü项目的西侧和北侧为土沟村和土沟村农业用地，居住环境相对较差，初期对项目形象有一定影响；Opportunity(市场机会)ü受“禁墅令”等政策限制，容积率0.6以下的项目用地长期内不予批复供应，别墅用地日益稀缺；ü越来越多的财富阶层聚集到首都北京，他们对生活品质和社交圈层的追求将成为别墅市场的有效购买力；另外，别墅产品的稀缺性将受到投资者的青睐。Threat(市场威胁)ü项目处于成熟的别墅区内，该区域多个项目已经竣工入住，其后期所推出产品将借助前期品牌积累，在市场竞争中形成优势，对本项目形成威胁；ü别墅市场呈现百花齐放的局面，推盘供应量较大，市场竞争较为激烈；ü持续下行的经济趋势在一定时期内(2010年前)将成为购房者对别墅产品的购买决策的削弱因素。【结论4.】Ø从整体来看，本项目地处京承高速与XX交汇处，地理环境优势较为明显，用地指标比较理想；Ø别墅用地的紧缺与财富阶层的不断壮大成为别墅市场稳步发展的良机，本项目有可能借此良机分得市场；Ø市场放量较大和下行的经济趋势是项目面临的主要市场威胁，市场突围需要抓准入市时机，并借助产品设计和营销手段的创新。Page38of38 三、周边重点案例产品比较分析样本选择说明根据本项目所在区域，我们有针对性地选取了部分案例进行重点分析，首先样本均为有大量在售房源的项目，其中，珠江壹千栋可以作为“规模典型”，龙湾别墅今年以来销售状况较好的项目，作为“热销典型”，清锦源的成交价格高达35000元，可视为“高价典型”，而优山美地也是本项目附近的知名项目，鲁能集团正在将本项目运营模式复制到外省市。1.珠江壹千栋Page38of38 项目位置：昌平北七家,立汤路定泗路口向西两公里与本项目距离：约7.5公里规模：占地面积160万平米，建筑面积56万平米。1300栋。容积率：0.41绿化率60%建筑风格：北美风情面积区间：330-580平米/套，部分有地下室2008年销售数据：销售期间成交套数成交面积成交额（元）成交均价单套面积单套总价2008年11月2729.461345770018449364.7367288502008年10月41706.743203474018770426.6980086852008年9月2812.561705857020994406.2885292852008年8月31271.62476108619472423.8782536952008年7月31206.892521111420889402.3084037052008年6月62467.685226242021179411.2887104032008年5月62521.585471699021699420.269119498合计2610716.51219,502,62020483412.178,442,408（数据来源：易居CRIC）项目特色：温泉SPA观景房，将温泉管线铺至私家庭院（后院与侧院）及室内（主卧与客卧卫生间），提供多点位温泉水供应，并配置自动加热保温装置。光景首层，利用地势起伏高差使地下层成为下沉式首层。全园林弯道，依托动感地势设计全园林弯道景观。室内透光天顶，与回旋楼梯、中心种植区结合。公建配套：早山公园：商业街东侧三角地段是相当于三个标准足球场大的造山运动公园，占地2.2万平方米，内含2个室外篮球场，2个室外网球场、1个小型足球场与滑轮区；五月花街：占地1.6万平方米，总建筑面积5752.11平方米，包括：超市、中餐厅、自助银行、书店、花店、咖啡屋、药店、红酒雪茄店、宠物医院、美容美发店、洗衣店和社会保健等；中央会所：集康体、娱乐、休闲、购物、人文等域一体，由知名俱乐部委托管理；Page38of38 国际双语幼儿园：独立、全封闭式的国际双语幼儿园占地4117平方米，总建筑面积2803.03平方米，地上1713.6平方米，地下1089.43平方米。按照国际标准，幼儿园将设有多媒体视听图书馆、科学实验室、DIY活动室、游戏宣泄室、钢琴室、音体舞蹈室，以及专业的蒙台梭利教室和感觉综合训练营。2.龙湾别墅项目位置：顺义区后沙峪镇天竺开发区内，西临XX，南临优山美地，东临沙峪环路。与本项目距离：5公里规模：总占地70.8万平方米，总建筑面积30余万平方米。容积率：0.47车位配比:1:2在售产品面积配比：370-390平米44套（龙湾别墅二期），510-620平米163套（龙湾别墅三期）884平米11套（临湖组团）2008年销售数据：Page38of38 销售期间成交套数成交面积成交额（元）成交均价单套面积单套总价2008年11月41541.852966104019237385.4674152602008年10月177146.8714478643220259420.4085168492008年9月31235.352599767821045411.7886658932008年8月187694.2215898010020662427.4688322282008年7月146183.2512221620019766441.6687297292008年6月2410204.6420422108820013425.1985092122008年5月3514620.9228142496019248417.7480407132008年3月62228.83942104417687371.4765701742008年2月72562.573632170414174366.0851888152008年1月2767.121079442014071383.565397210合计13054185.591,053,824,66619448416.818,106,344（数据来源：易居CRIC）建筑风格：龙湾合院为新中式风格。地上两层，主门为中式风格院墙。采用凸“十”、“T”等户型优化设计，等轴规划户内格局，顶层有附带天窗的阁楼。大面宽，4.2米高起居室，三进院落，庭院三面采光。配套公建：乐客湾（LakeViewPlace）商业广场共占地28000平米，其中辅以6000多平米的湖面。商街以湖面为中心沿岸建造8幢风格各异的商业单元楼。近万平米的经营面积，涵盖吃、穿、休闲娱乐等综合业态。商业街主力业态以餐饮为主，包括中西多国菜系。次主力业态为美容美体项目和幼儿园，另外辅助业态主要以生活配套项目为主，2000多平米的生活配套楼已入住商家有绿叶子超市、干洗店、宠物店、音响图书以及儿童用品、服装定做和精美礼品饰品店等等。商业街中餐饮菜系包括德餐、日餐、俄餐、马来西亚餐厅、墨西哥餐、阿拉伯餐、中餐厅八国菜系，以及咖啡厅和酒吧。戴斯商务酒店：酒店客房202间，包括两间豪华套间、一间总统套。配套设施有餐饮、健身、小超市，可与公寓公用。套用戴斯品牌下的“商务酒店”标准，客房配置在3星级别。公寓客房92间,装修标准5星，户型设置一居至三居，面积区间70－120平米；Page38of38 除了可以分享酒店配套的餐饮健身，并且能够共享龙湾别墅区的一切配套和服务。公寓的服务和管理为酒店的戴斯团队。3.优山美地Page38of38 项目位置：顺义XX北岸，后沙峪镇南与本项目距离：7公里项目规模：占地1000亩，建筑面积26.8万平方米，539套。2008年销售数据：销售期间成交套数成交面积成交额成交均价单套面积单套总价2008年8月41037.031057770610200259.2626444272008年7月72034.672241448211016290.6732020692008年6月3811.821203924114830270.6140130802008年5月71783.952583974414485254.8536913922008年4月95611.6312349412822007623.51137215702008年3月97779.3519460924825016864.37216232502008年1月32566.376463680025186855.4621545600合计4221624.82453,611,34920976　10,800,270（数据来源：易居CRIC）项目规划特点：分为A区、B区、C区三个居住区域，由新中式、美式、西班牙式三种不同的国际风格别墅及少量高级公寓构成。优山美地B区占地面积约23万平米，共建设别墅二百余栋，主力户型面积460平米，Page38of38 以北美风格为主，西班牙风格为辅。优山美地C区占地面积约14万平米，为新中式建筑，231栋别墅分为独栋、双拼、联排三种建筑形态，主力户型面积310平方米。优山美地A区为新中式藏品级独栋别墅，精心打造800—1800平米至尊席位。配套公建：优山美地A区规划有文化艺术博物馆，内设油画博物馆、艺术沙龙、画家创作室、展厅、新闻发布厅等。优山美地B区配有逾17000平米的俱乐部会所，由最新配套设施的商务会议、休闲、中西餐饮、康体健身、SPA健康五大主题区联合组成，其中尤以EssenceValePage38of38 Spa（艾森薇尔水疗）最具特色，东南亚水疗原班人马、美国进口设备、汲取地下3000米深处的温泉水，极具异国情调。优山美地C区配有教育会所，包括舞蹈学校、巧智博仁国际幼儿园（继燕莎、国贸园之后的北京第三个分园）等，与毗邻的顺义国际学校与力迈国际学校形成互补。4.清锦源（清锦源项目鸟瞰效果图）项目位置：顺义中央别墅区京承高速后沙峪出口向东800米XX桥东与本项目距离：4公里项目规模：占地480多亩，共93户独栋别墅容积率：0.33绿化率：70%在售房源户型配比：608-765平米（目前推出31套），据了解后期有1000平米以上大独栋。2008年销售数据：销售期间成交套数成交面积成交额成交均价单套面积单套总价2008年10月1765.792584380033748765.79258438002008年9月1765.792584380033748765.79258438002008年7月1644.312157000033478644.31215700002008年6月32115.067817000036959705.0226056667合计64290.95151,427,60035290715.1625,237,933（数据来源：易居CRIC）Page38of38 建筑/规划特色：“岛屿式大别墅”是该项目规划中的亮点，园区内的别墅分布在被绿水环绕的九个岛屿中，户户临水，并被大片的原生树木包围，生态自然。别墅采用适宜北方气候的北美“乔治亚”风格，栋栋南北朝向，并配以大间距、大面宽、大庭院，方正大度。【结论5.】通过对上述样本产品的重点了解分析，我们得出下列结论：Ø别墅项目开发呈规模化发展，地块分区规划、分期推盘仍然是别墅项目开发的主要方式；Ø建筑风格越来越丰富，北京市场投放的别墅产品基本涵盖了北美、欧洲等所有西式风格，部分项目采用了传统中式建筑风格，并在此基础上融合延展出新中式风情，多数别墅项目通常多种风格并存；Ø户型面积配比方面，面积区间的选择空间越来越大，独栋别墅从300平米左右到1000多平米跨度较大，主流户型分布在350-600平米之间。双拼、联排等产品类型的总面积则以200-500平米为主；Ø从成交价格来看，2008年别墅市场的成交价格为20000元左右，项目单价与单套面积大小成正比关系，通常400-450平米区间成交价格为20000元上下，600-700平米户型的成交价格位于22000左右，而800平米以上的户型，成交价格可达到25000左右；单套总价以810万-850万为主流套型，超过2000万的户型多集中在850平米以上；Ø人性化设计在别墅产品的设计过程中要求越来越高，对主人居住体验的关照成为别墅赢得市场青睐的重要卖点，“精细化”运作成为打造别墅产品的趋势；Ø对社区配套的要求亦越来越高，公建配套/设施表现出“关怀、实用、高端、时尚、社交、齐全”等特点；Ø文化附加值和居住者心理审美洞察必须与产品的物理属性充分结合，产品价值主张和所倡导的生活理念必须贯穿于项目运作全程。Page38of38 第三部分本案产品定位建议一、产品价值主张自然静谧奢侈享乐极致关怀依托优越的自然环境，在北京最成熟的别墅区打造当前最高居住形态的空间尺度，提供最人性化的配套服务和生命、生活关怀。社会发展逐步城市化的过程中，回归自然，寻求静谧的生活环境成为后物质时代的一种表现，富裕阶层开始主动把工作事业与生活分开，这两条路径表现为，工作事业更多地是占有城市资源，而生活则是对自然资源的占有（或回归）；“奢侈享乐”是对空间尺度的物理属性的概括，在足够大的空间里，才能足够释放这个阶层的需要，匹配他们的物质财富；“极致关怀”体现的是精神和服务上的价值，物质财富和精神财富的相互依附在这个时代体现得尤为必要，否则就是穷奢极欲，作为别墅项目，极致关怀是充斥于每个产品细节和服务细节的尽善尽美，可成为文化、艺术高度的一种社会形态。二、产品定位精品别墅+高端形象+高档价位定位支撑点：ü本项目东临中央别墅区，西、北都有知名别墅社区包围，占据中央别墅区和奥北龙脉之双重优势，具备天然的高端形象的消费者认知，极具打造精品别墅的潜质，是为环境要素；Page38of38 ü自古以来，山南麓、河北岸均为宜居之地，“XX+上游+北岸”三者综合，集水岸居所有利地势于一身，可以为别墅的高端形象和高档价位提供“地利”支撑；ü通过对周边项目的调研分析，通过对别墅用地政策的判断，我们认为本项目在“竞争激烈+用地稀缺”的市场环境中，必须树立自己的独特气质，方能实现价值最大化。户型配比建议户型配比建议是综合了产品定位区隔、市场竞争、单套总价、别墅市场发展趋势等因素的结果。1.产品定位区隔&别墅发展趋势根据“精品别墅+高端形象+高档价位”的产品定位，结合别墅是市场的发展趋势，我们建议本项目为纯别墅社区，且单套户型均高于300平米，同时配套设施充分考虑“关怀、实用、高端、时尚、社交、齐全”等理念；2.市场竞争&单套总价根据上述分析结论，目前在售项目主力产品单套总价集中在810万-850万之间，成交均价20000元左右，该指标是我们做户型配比建议的重点参考。方案一：顶级别墅区——户均面积607平米/单套均价1257万/总量580套。其中600平米以上215套。户型区间户均面积（㎡）产品形式套数比例套数单价两年后单价上浮10%单套总价面积合计（㎡）销售额300-400㎡360双拼10.0%581800019800712800020880413424000300-500㎡450独栋18.0%1041850020350915750046980956043000500-600㎡550独栋35.0%2031850020350111925001116502272077500600-800㎡700独栋25.0%1451900020900146300001015002121350000800-1000㎡900独栋7.0%41190002090018810000365407636860001000-1200㎡1100独栋3.0%17200002200024200000191404210800001200-1500㎡1350独栋2.0%1220000220002970000015660344520000合计607.50　100%580　20696125727253523507292180500方案二：高档别墅区——户均面积440平米/单套均价899万/总量800套。其中600平米以上100套，300-600平米的市场主流户型占比87%。Page38of38 户型区间户均面积（㎡）产品形式套数比例套数单价两年后单价上浮10%单套总价面积合计（㎡）销售额300-400㎡320双拼25.0%20018000198006336000640001267200000300-500㎡400独栋40.0%320185002035081400001280002604800000500-600㎡500独栋22.5%180185002035010175000900001831500000600-800㎡600独栋7.5%6019000209001254000036000752400000800-1000㎡800独栋3.5%28190002090016720000224004681600001000-1200㎡1000独栋1.5%12200002200022000000120002640000001200-1500㎡1350独栋0%0　　　00合计440.5　100%800　2039789850753524007188060000方案三：精品别墅区——户均面积535平米/单套均价1100万/总量660套.其中600平米以上231套，各区间占比与方案一接近，但户型尺度略小。户型区间户均面积（㎡）产品形式套数比例套数单价两年后单价上浮10%单套总价面积合计（㎡）销售额300-400㎡320双拼10.0%661800019800633600021120418176000300-500㎡400独栋20.0%13218500203508140000528001074480000500-600㎡500独栋35.0%2311850020350101750001155002350425000600-800㎡600独栋23.0%152190002090012540000910801903572000800-1000㎡800独栋7.0%46190002090016720000369607724640001000-1200㎡1000独栋3.0%20200002200022000000198004356000001200-1500㎡1200独栋2.0%1320000220002640000015840348480000合计535.00　100%660　20683110654503531007303197000将三个方案进行对比，方案一无论单套面积还是总价，都属于比较奢侈的尺度，而本项目整体规划偏大，打造奢侈尺度的产品难度相对偏大；方案二相对保守，但800套的总量难免造成产品类型重复、运作过程中产品升级换代难度较大，从而带来销售压力；方案三把户均面积控制在535平米左右，平均单套总价1100万，均属于目前市场上中偏上的空间尺度，各面积区间的产品比例能够使产品线显得丰富，利于进行产品区隔好消费者选择，而660套左右的规模比较适宜项目运作。因此，第四部分我们将针对第三方案进行经济收益测算。配套公建建议通过对周边市场别墅项目的公建配套调查，Page38of38 我们发现别墅区的配套商业具有以下几个发展趋势：ü各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务。ü居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。ü综合性商业市场，不是大型商场，它的服务对象主要是社区居民。ü社区商业将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。本项目公建配套项目及配比建议配套类别主要项目面积（㎡）运营模式备注高档俱乐部会所商务会议、休闲、中西餐饮、康体健身、SPA健康、艺术鉴赏等21000委托俱乐部管理俱乐部会所按主题引进国际上最有特色的项目生活配套超市、餐厅、自助银行、书店、花店、咖啡屋、药店、红酒雪茄店、宠物医院、美容美发店、洗衣店、服装定制加工和社会保健等8000对外招商，统一运营　教育配套礼仪类型学校（舞蹈、艺术、贵族运动等）、国际幼儿园5000引进教育及相关项目的推广机构合作教育配套的内容面向从幼儿到成年各个年龄阶段的人群合计　34000　　三、开发建议开发分期本项目整体建筑规模近43万平米，建议分3-4期开发，每期拥有相对独立的地块和配套设施。以利于销售，并有助于进行产品的市场区隔和升级换代。Page38of38 调研参考项目——别墅项目公建配套一览表项目名称配套面积配套内容经营模式优山美地约2.5万A区规划有文化艺术博物馆，内设油画博物馆、艺术沙龙、画家创作室、展厅、新闻发布厅等。B区配有逾17000平米的俱乐部会所，由最新配套设施的商务会议、休闲、中西餐饮、康体健身、SPA健康五大主题区联合组成，其中尤以EssenceValeSpa（艾森薇尔水疗）最具特色，东南亚水疗原班人马、美国进口设备、汲取地下3000米深处的温泉水，极具异国情调。C区配有教育会所，包括舞蹈学校、巧智博仁国际幼儿园（继燕莎、国贸园之后的北京第三个分园）等，与毗邻的顺义国际学校与力迈国际学校形成互补。合作/托管龙湾别墅1.2万乐客湾（LakeViewPlace）商业广场共占地28000平米，其中辅以6000多平米的湖面。商街以湖面为中心沿岸建造8幢风格各异的商业单元楼。近万平米的经营面积，涵盖吃、穿、休闲娱乐等综合业态。商业街主力业态以餐饮为主，包括中西多国菜系。次主力业态为美容美体项目和幼儿园，另外辅助业态主要以生活配套项目为主，2000多平米的生活配套楼已入住商家有绿叶子超市、干洗店、宠物店、音响图书以及儿童用品、服装定做和精美礼品饰品店等等。商业街中餐饮菜系包括德餐、日餐、俄餐、马来西亚餐厅、墨西哥餐、阿拉伯餐、中餐厅八国菜系，以及咖啡厅和酒吧。合作/托管珠江壹千栋　五月花街：占地1.6万平方米，总建筑面积5752.11平方米，包括超市、中餐厅、自助银行、书店、花店、咖啡屋、药店、红酒雪茄店、宠物医院、美容美发店、洗衣店和社会保健等；中央会所：集康体、娱乐、休闲、购物、人文等于一体，由知名俱乐部委托管理；国际双语幼儿园：独立、全封闭式的国际双语幼儿园占地4117平方米，总建筑面积2803.03平方米，地上1713.6平方米，地下1089.43平方米。按照国际标准，幼儿园将设有多媒体视听图书馆、科学实验室、DIY活动室、游戏宣泄室、钢琴室、音体舞蹈室，以及专业的蒙台梭利教室和感觉综合训练营。委托管理Page38of38 誉天下　逾亿元人民币兴建七星级住客会所，锐意重新定义北京高尚社群的生活品味。特设三大主题区域，当中包括尊属充满活力的住客的“健康时尚乐活区”、特别为追生活品味的住客而设的“净心乐活区”，以及开发儿童潜能的“环保儿童乐活族”，保证能够为每位家庭成员提供最适合他们的娱乐设施。合作/托管纳帕溪谷1.2万1.2万平米的超大型会所，采用与别墅风格相近的建筑风格设计，地下一层，地上一层（局部2—3层）。内含中、西餐厅、酒吧、台球、网球、保龄球、羽毛球、篮球馆、影院、超市、健身房、泳池、客房、医疗室、商务中心、儿童托管中心、桑拿洗浴、棋牌室等托管四、基本技术指标项目建设占地面积962716.32平方米（1445.52亩）规划用途别墅、公建配套容积率0.4绿化率47%建设规模427557.75平方米　地上面积344400.13平方米　地下面积83157.62平方米其中别墅建筑面积352451.75平米　　　　地上面积282899.13平方米　　　地下面积69552.62平方米　　配套公建面积34106平方米　　　　地上28601平方米　　　地下5505平方米　　　非配套公建面积41000平方米　　　　地上32900平方米　　　地下8100平方米　　　车位1511个建设高度6.5-12米，2-3层户型配比户型区间户均面积（㎡）产品形式套数比例套数300-400㎡320双拼10.0%66300-500㎡400独栋20.0%132500-600㎡500独栋35.0%231600-800㎡600独栋23.0%152800-1000㎡800独栋7.0%461000-1200㎡1000独栋3.0%201200-1500㎡1200独栋2.0%13合计535　100%660Page38of38 第四部分经济收益测算根据前三部分的分析建议，在本部分中，我们将按照“基本技术指标”进行经济收益测算。其中，别墅部分按照对外销售、公建配套部分为自营（合作经营）的经营方式。Page38of38 表一：本项目经济效益测算估价项目基础数据位置北京市昌平区小汤山地区占地面积（万平方米）96.2716备注：地上建筑包含居住面积和公建配套面积的地上部分,地下面积包括居住面积和共建配套面积的地下部分。总建面（万平方米）42.7558容积率0.4地上建面（万平方米）34.44绿化率47%地下建面（万平方米）8.3158商业面积（万平方米）3.4106总户数660建筑形式独栋户型面积（平方米）535车位(个)1:2.3施工周期　1511分项测算项目合计单位造价面积计算方法说明开发要点(万元)(元/米)(万平方米)占总成本比例一.土地成本　　　　土地转让价2200005145.50　　拆迁费补偿费0.000.00　　合计220000514642.7558　　二.前期工程费:　　　　咨询费85.51162.00　2元/建筑平米勘察费513.0712.00　勘察费12元/建筑平米规划设计费1,068.9025.00　规划设计费25元/建筑平米招投标费85.512.00　招投标费2元/建筑平米钉桩放线费213.785.00　测绘验收放线费5元/建筑平米Page38of38 场地平整费0.000.00　场地已达到三通一平基础设施建设费8,551.16200.00　200元/建筑平米其他641.3415.00　不可预见的费用合计11159.2626142.7558　　三.建筑安装工程费　　　　地上建安费55104.001600.0034.44001200-2000元/平米地下建安费16631.602000.008.3158地下建筑面积通常为项目总面积的20%,成本约2080元/每平米工程监理费641.3415.00　监理费15元/建筑平米质量监督费213.785.00　质量监督费5元/建筑平米桩基工程费3420.4680.00　　园林环境工程费12826.74300.00　别墅项目对园林环境的要求很高，工程费按300元/建筑平米社区管网费2137.7950.00　社区管网费50元/建筑平米共建配套费1282.6730.00　共建配套费30元/建筑平米合计92258215842.7558　　四.管理费用　　　　1.管理费6468.35151.29　直接成本(一+二+三)的2%2.营销费用13776.00322.20　总销售收入的2%3.财务费用1700.0039.76　按贷款20000万,年综合利率8.5%,开发周期三年4.物业开办费461.2910.79　建安的0.5%5.不可预见费1617.0937.82　直接成本的0.5%合计2402356242.7558　　五.总成本　　　　项目总投入费用347440.388126.1642.7558　Page38of38 六.总销售额1.别墅68880020000.0034.4400（含车位面积）2公建配套0　3.4106　合计6888001611042.7558　　七.相关税费　　　　营业税37884886.06　销售额的5.5%城建附加税1894.244.30　约为销售额的0.25%(营业税税额×税率:7%、5%、1%)教育附加税1136.5226.58　销售额的0.15%(营业税税额×费率3%)印花税276.7751526.47　建安成本的0.3%土地增值税92272.020.66　总销额扣除成本的1.2倍及税费剩余的30%(土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。)/建安成本0.5%合计133464312242.7558　八.税前利润　　　　合计207896486242.7558　　九.所得税　　　　合计51974　　税前利润的25%　十.税后利润　　　　合计155922　　　税后销售利润率44.9%　　　Page38of38 表二：公建配套经济效益测算估价项目合计单位造价面积计算方法一.开发要点(万元)(元/月/平米)(万平方米)占总成本比例公建配套建设成本38899114053.41含地下面积及公摊　二.装修费用　　　　俱乐部会所1050050002.10　生活配套160020000.80　教育配套100020000.50　三.6年营业额　　　　商业经营245521003.41按区域内商业平均租金为100元/平米*月计算　四.6年总运营成本　　　管理费1228　　营业额的5%营销费用614　　总营业额收入的2.5%能源费1473　　总营业额收入的6%维修保养246　　总营业额收入的1%其他成本74　　营业额的0.3%合计3634　　　　五.总成本　　　　项目总投入费用42532.4912470.683.41　　六.相关税费合计单位造价面积　营业税1350.36　　营业额的5.5%合计1350　　　　七.税前利润　　　　合计(19331)　　　　八.所得税　　　　合计(6379)　　税前利润的33%　九.税后利润　　　　合计(12952)　　　结论：通过经济效益测算，按照商业配套6年经营周期计算，本项目的投资收益为14.3亿元，回报率为39.26%。Page38of38 第五部分本报告结论回顾【结论1.政策方面】Ø随着节约用地的政策不断深化，在北京地区别墅将成为房地产市场的稀缺产品；别墅项目的容积率受到严格控制的情况下，独栋别墅必将变得更为稀有。总之，从政策层面看因土地供应受限别墅市场必然前景看好，其中独栋别墅将因其稀缺性而成为别墅项目中的宠儿，保值增值性能良好，未来升值空间较大。Ø政府对别墅土地市场的调控已经达到相当程度，预计未来相当长一段时期，别墅市场将处于相对独立的市场环境中，利于其稳定发展。Ø政府实施的经济提振措施和积极的财政政策映射到别墅市场可形成一定的有利影响。【结论2.市场供需方面】Ø在房地产整体市场低迷的背景下，别墅市场表现坚挺，推盘量和销售率相对稳定，成交价格稳中有升,市场表现稳健；Ø在西山、XX、潮白河、昌平、奥北这京城五大别墅区中，以XX流域的中央别墅区依然是最为活跃的板块，与此同时，西山、潮白河以及南城地区亦有别墅项目先后上市，这些区域的入市更加烘托中央别墅区以及周边别墅的稀缺；Ø目前市场上在售的别墅项目仍以200-600平米为主流户型（包括TOWNHOUSE等类别墅），独栋别墅的主流户型集中在350-600平米之间；Ø随着别墅市场产品的逐渐发展，部分占据有利自然环境和人文环境的项目正在向顶级产品发展，主要表现为“面积大、建筑艺术性高、自然/人文环境优越、附加值高、数量稀有、单价总价高”等特点；Ø别墅市场现存可售供应量的吸纳时间预计需要两年至两年半，竞争较为激烈。Ø随着富裕阶层的兴起和他们对居住品质和社会认同的要求越来越高，别墅市场的需求将呈稳步上升趋势；Ø目标群体的消费特征推动别墅市场进入“产品精细化”阶段，在产品研发方面，必须更注重项目的文化附加值和购买者审美关照。Page38of38 【结论3.关于本项目市场坐标】Ø从整体来看，本项目地处京承高速与XX交汇处，地理环境优势较为明显，用地指标比较理想；Ø别墅用地的紧缺与财富阶层的不断壮大成为别墅市场稳步发展的良机，本项目有可能借此良机分得市场；Ø市场放量较大和下行的经济趋势是项目面临的主要市场威胁，市场突围需要抓准入市时机，并借助产品设计和营销手段的创新。【结论4.关于产品规划设计】Ø别墅项目开发呈规模化发展，地块分区规划、分期推盘仍然是别墅项目开发的主要方式；Ø建筑风格越来越丰富，北京市场投放的别墅产品基本涵盖了北美、欧洲等所有西式风格，部分项目采用了传统中式建筑风格，并在此基础上融合延展出新中式风情，多数别墅项目通常多种风格并存；Ø户型面积配比方面，面积区间的选择空间越来越大，独栋别墅从300平米左右到1000多平米跨度较大，主流户型分布在350-600平米之间。双拼、联排等产品类型的总面积则以200-500平米为主；Ø从成交价格来看，2008年别墅市场的成交价格为20000元左右，项目单价与单套面积大小成正比关系，通常400-450平米区间成交价格为20000元上下，600-700平米户型的成交价格位于22000左右，而800平米以上的户型，成交价格可达到25000左右；单套总价以810万-850万为主流套型，超过2000万的户型多集中在850平米以上；Ø人性化设计在别墅产品的设计过程中要求越来越高，对主人居住体验的关照成为别墅赢得市场青睐的重要卖点，“精细化”运作成为打造别墅产品的趋势；Ø对社区配套的要求亦越来越高，公建配套/设施表现出“关怀、实用、高端、时尚、社交、齐全”等特点；Ø文化附加值和居住者心理审美洞察必须与产品的物理属性充分结合，产品价值主张和所倡导的生活理念必须贯穿于项目运作全程。Page38of38