某别墅项目市场报告

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1、某别墅项目市场报告“紫帽休闲度假村”市场调研报告一、泉州别墅市场整体概述1、泉州概述1996年，经省政府批准实施的《泉州市城市总体规划》对未来泉州城市的发展目标设定把城市面积由原来的160平方公里扩大到450平方公里。中心城区划分为：北峰－丰洲、江南－浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂等八个组团，城区人口2020年控制在80万人左右。城市的性质定义为：国家级历史文化名城城，著名侨乡和旅游城市及闽东南重要的工贸港口城市。为适应大泉州发展架构的需要，提出了“半小时城市经济圈”及“东扩南拓”的城市建设发展的具

2、体方向和目标。半小时城市中心的大泉州发展战略架构下，市2002年城市发展重点工程的沿海繁荣大通道、江滨路、坪山隧道、后渚港、江滨大道等城市重点交通动脉的开发及建设，无不在描绘着大泉州——未来光明之城那繁荣昌盛的美景。宏观经济分析：泉州1999年经济指标：2000年经济指标：1．别墅市场概况2、泉州别墅市场泉州别墅项目作为泉州房产市场的先趋者，早在1992年初，由东海滨城相继推出的翡翠园、明珠园的别墅项目，在宣告泉州别墅市场来临的同时，也获得较高的市场接受度。94年，南益集团斥巨资开发的宝珊花园，开始问鼎

3、泉州别墅市场，历经六、七年的发展，以其占地1500亩的超大规模，较好的小区规划及良好的物业管理，成为泉州别墅市场的代表项目，泉州豪宅的象征。泉州别墅项目及市场，早于普通商品房市场的发展，成为中国房地产发展历程的特殊现象。这是由于当时我国社会经济正处于高速发展的时期，极大一部分的私人业主已经完成了原始的资本积累，个人手中掌握了大量的货币现金。而别墅，以其顶天立地及独家小院的产品特质和昂贵的价值，成为一种身份象征和实力的体现，而受到“时代宠儿”的追捧。泉州房地产在经过海南的房地产风波及亚洲金融危机的洗礼之后

4、，市场一度沉寂。经过前几年的逐渐回升，时至今日，泉州别墅市场虽已逐渐成熟，但产品供应整体上依然参差不齐。目前，许多有实力的开发商竞相介入别墅开发领域，如千亿地产、万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。这意味着泉州别墅市场的竞争将日益激烈，而竞争主要体现在项目规划、小区配套及产品的具体功能配置等。综合近两年泉州房产市场的变化，系列的情况表明泉州的房产市场已逐渐进入“产品时代”的市场竞争新格局。3、项目个案分析1、宝珊花园、项目概况占地：1500亩开发总量：1100幢已开发数量：500幢价格

5、：3500～4500元/M2（按幢销售）连体别墅价格：88万元/幢主力总价：150万元/幢地块转让价：1480元/M2（早期转让数据，目前已停止地皮销售）销售率：已开发的别墅销售率在90%以上。物业管理费：公寓1元/M2，别墅2元/M2；小汽车200元/月?辆绿化率：45%开盘时间：94年9月2）、配套设施宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、儿童乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备，并且石头街菜市场就在旁边。宝珊会所将于今年10月份开始由“厦门潮福城”经营营业。3）、主力卖点及营销主题⑴．主力卖点

6、依山、面海、抱湖，地理条件优越，体验海景生活。⑵．营销主题引领贵族生活，抒发观山看海豪情。4）、产品描述大型别墅社区。依山、面海、抱湖的宝珊花园规划占地1500亩。规划分观海苑、朝阳苑、潮江苑、凌峰苑等4个区，拟建海景别墅1100幢，各幢均为庭园式建筑。绿地规划面积占总面积的43％，现有公共绿地5万多平方米，私家庭园面积累计7万多平方米。由于项目开发时间较早，95年前后开发的别墅现在外观已显陈旧，且建筑本身毫无风格和特色，已直接影响宝珊花园的整体形象。为此，宝珊花园对已过时的建筑进行改造重建（包括部分已

7、售）。宝珊花园从94年开发销售至今，已累计开发500余幢，但入住率较低。主要原因有：①早期客户用来炒楼花，不是用来居住，后因97年金融风暴，经济急剧衰退，无法脱手；②部分客户拥有多处别墅，宝珊花园不过是其中之一，用于部分时间度假；③一些客户购买别墅是以投资为主，居住次之；④由于很多别墅设计的滞后，较多别墅已经明显过时，也是导致入住率不高的一个原因。5）、客户分析①区域分布早期以泉州本市区居多，现在客户来源地域分布逐步改变，石狮、晋江、泉州三地客户比例相当，占客户总量的80%以上（华侨占10%），外地客源

8、较少。②职业构成80%以上客户为民营企业家。政府机关、事业单位人员不敢明目张胆购买高价房产。③购房用途94~96年其间，项目的初期客户，由于处在黄金时代，积累了大量资金，而房地产行业初露端倪，许多人购买宝珊花园地皮（或建房），用于投资炒楼花。现在客户的购房已经变为多种：◎自住，用于改善居住环境◎部分客户拥有多处住房（或别墅），把宝珊花园当做旅游度假的一个落足点◎赠送给情人◎投资，作为货币保值或增值的一种途径。④购房需求a．环境周边环境：自然