2012年阜阳综合体项目初步定位报告

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1、阜阳项目初步定位项目属性项目操盘思路——成功之道市场分析开发方向取势明道优术合众践行市场定位体系平面布局体量配比建筑落位商业模式构建交通体系品牌资源整合项目资源整合客户资源整合资本资源整合招商执行销售执行运营管理项目操盘思路竞争项目影响市场定位逻辑思路项目物业类型影响定位因素整体定位商业定位公寓定位行业发展分析项目物业条件市场需求情况实现目标利润项目快速去化市场标杆案例项目定位市场供给情况市场定位逻辑思路办公定位酒店定位住宅定位项目规划方案目录︱CONTENTSPARTⅠ市场分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市场定位1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分

2、析一.市场分析为何做市场定位？-准确的商业定位是项目成功的第一步，而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同，也决定了项目自身在零售市场中的地位。如何做市场定位？-商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外部因素，内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等；外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目最为符合市场需求的档次定位，为项目成功入市奠定基础。市场分析PARTⅠ市场分析住宅地上：17952㎡酒店/公寓/办公地上：17476㎡商业（含配套）地上：34454㎡地下：26783㎡总建面：966

3、65㎡地上：69882㎡地下：26783㎡项目自身状况PARTⅠ市场分析/地块属性分析位于城市中心大型规模、具备强势可利用交通资源的复合商业项目PARTⅠ市场分析/地块属性分析周边商业氛围浓厚，业态业种丰富，本案的关键在于差异化定位互补性招商2021/6/11项目自身状况PARTⅠ市场分析/地块属性分析颖河西路颍州中路9511201355545香娘路本案沿街面较长，可惜沿颍州中路与十字交口拐角相当部分还原业主，，，在建项目已开业项目本案香港财富广场国贸商城千百意阜阳百货阜阳商厦燕莎百货CBD中央国际汇鑫国际广场中南商业广场金悦时代易景国际丽丰一品新世界文峰商业广场起源时代广

4、场位于颍州路与颍河路交汇处所处区域为阜阳地理中心，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道颍州路与颖河路，地处十字路口，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主与主要商圈相比，所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场需要引导项目所在区位PARTⅠ市场分析/地块属性分析周边商业氛围浓厚，已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主商业具一定规模：约4.5万平方米的商业体量，B1－6F建筑，城市商业综合体，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休

5、闲的趣味性；入市时间：阜阳未来大规模商业项目集中入市，对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解，对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商，但其建筑存在硬伤（中庭过小）、业态单一，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；专业优势：聘请专业商业地产顾问公司进行前期市场定位、商业规划，符合商业地产发展规律，同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利

6、性。地块属性分析PARTⅠ市场分析/地块属性分析商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。周边环境项目位于颍州路与颖河路交

7、叉口的西南角，周边拥有一定数量的住宅。周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目东南侧的CBD中央国际项目，其较具规模的公寓、写字楼为他们商业的高端化奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，飙马认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果起源时代广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的