项目定位-亿融地产

《项目定位-亿融地产》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、目录第一章我们面临的问题第二章　　我们的产品属性第三章　　我们要面对的客户第四章　　我们要树立的形象第五章　　我们必要的项目支撑第六章我们要执行的策略第一章我们面临的问题第一章我们面临的问题一、非主流区域1、区域范围界定该区域位于郑州市的西北方向，地理范围本项目位于南阳路与新柳路交叉口。北方依次是老鸦陈居民区，江山路，老鸦陈北城社区北城花园。南方依次是老鸦陈居民区，惠济区邮政局，河医四附院。东方紧邻南阳路，惠济区人民医院，老鸦陈无公害蔬菜基地，金杯路，省体育中心，公交七公司。西临老鸦陈生活居民区，江三路薛岗村。从行政区上说，属于惠济区的部分政域。2、区域发展综述受区域发展基础和产业规划

2、的影响，西北板块的经济发展、基础建设和房产开发明显低于其他区域。相应，区域生活配套处于较低水平、居住氛围有待提高。项目直接辐射范围内边缘性产业—批发市场密集，劳动密集性产业较多，流动人口繁杂。同时，城中村分布密集、连续，也是西北板块特征之一。3、交通配套东南板块现有交通状况的明显特征之一是，主体交通通畅，细部交通条件须改善。具体表现在： 区域整体外向交通便利，东西向直通城市主干道郑花路、北向连霍高速公路、S68国道大大提高了板块的对外交通。除城市主干道外，区域内部次级交通相对不够合理，主要表现在江山路以西区，金杯路以东区域。道路路网密度不足、未贯通道路、路况不佳是区域内道路系统需解决的

3、问题4、生活配套配套不足、分配不均、档次不高是区域内生活配套的主要特征。板块内教育机构虽然囊括了惠济区附属一中、十二中、郑大体院、七十七中、大学城等，但是基础教育匮乏，幼儿园，小学甚少。区域内娱乐、休憩等生活配套明显不足，仅有省体育中心与海洋馆第一章我们面临的问题一、非主流区域第一章我们面临的问题郑州地产格局影响下，本项目所处西北区域是一块弹痕累累的羞涩板块，在几个非一线开发商的点射下，西北区域尽管被一相情愿的挂上生态区，高档别墅区的招牌，然而在市场角度上，政府城市战略的冷落下，其热度、声势、关注度与其他板块相比一直惨淡萧条。在市场接受度不足，板块热量不够的课题下，项目的成败将取决于对

4、土地和对区域的深度把控中。纵观周边地产项目的开发中，开发商也大都局限于自己的项目，没有形成推广中的合力，更不用说深度挖掘土地和区域的内涵和资源。我们的缺点：生活氛围不足城市配套不足我们的机会点：1、城市改造，区域升温。2、市中心竞争白热化，价格相对较高。3、高档与低挡楼盘两极分化，缺少质高价优的产品。4、城市改造与地铁建设，酝酿巨大的升值空间。5、土地稀缺，高层即将成为本区域主流，易产生联动效益。二、城乡结合第一章我们面临的问题三、小盘1、建设成本高，无规模效益；2、没有较大的自由度和发挥空间保证产品品质的优化设计；3、难以体现完整的开发理念；4、不确定因素较多，会因日后周边设施变化造

5、成现有居住环境质量的改变或下降；5、难以提供较优质的物业管理服务；6、容易实现产品差异，塑造精品与个性产品；7、容易实现“短、平、快”的销售策略，快速回笼资金；8、往往就产品与建筑决定了客户定位与形象定位。第一章我们面临的问题四、投资客户是否中意我们分布区域户型面积平均总价月租金收益市区产品一房30—4016—22万700—800本区域产品一房50—7020—28万500—600纯投资客户(出租收益)：从以上比较可以看出，本项目由于一居室面积较大，但本区域租金收益较低，无论在投资总价与投资收益上都不具备优势。第一章我们面临的问题四、投资客户是否中意我们纯投资客户(溢价售出)：1、90/

6、70的房产政策使得90平方米以下户型供应量猛增,同类产品竞争激烈。2、购买二套以上房屋的客户,首付款与贷款利率的增加,使得客户投资成本增加,收益减少。3、城中村改造,地铁四号线的建成将会为项目未来价值带来广阔的增长空间。深度挖掘出新柳路、南阳路的升值潜力，描绘区域前景，使客户忠于感情判断，将是吸引此类客户的重要手段。投资兼自用客户：由于本项目周边分布大量批发市场，老鸦陈菜市场、毛庄蔬菜批发市场、银河路集贸市场、调味市场、自行车批发市场、汽配市场、花卉市场、水产市场等，部分商户属外地在本地经商客户，在情感归属上并未确定是否安家郑州，但又不情愿租房居住。置业动机大部分为先自用，后期投资或转

7、卖。这类客户亦是我们的主要对象。第一章我们面临的问题四、投资客户是否中意我们第二章我们的产品属性第二章我们的产品属性项目位置：南阳路与新柳路交叉口。建筑面积：约23000平方米建筑层数：9层商业：两层商业面积：约5000平方米项目基本概况户型类型套数所占比例50—62平方米一房40套18%71—100平方米两房140套64%117、122平方米三房40套18%90平方米以下110套50%90平方米以上110套50%第二章我们的产品属性户型分布：