惠州景亿凤凰谷项目定位报告

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1、江南·岭南(与苏东坡对话）景亿.凤凰谷Lake＆park命题如何规避并跳出项目在交通、生活配套和价值认知的限制，缔造突破性的生活方式和随之而来的突破性销售量。项目如何在惠州如此巨大的别墅供应量中跳出竞争而全面超越竞争泥潭，从而形成自己独有的竞争力？项目独有的、唯一性、排他性的核心价值在哪里？隆塬认为项目不可替代的独有价值就是在于其厚重的文化内涵对这种厚重文化价值的深度挖掘并将其融入到与其相匹配的产品中最终将这种不可替代的价值传播、展示给我们的目标客户群回答隆塬认为Ｑ１：土地创造论：地段，地段，还是

2、地段．项目首要把握和挖掘并非产品价值，而是挖掘土地附加值－－山水是真正的不动产，文化融于土地就是珍宝！Ｑ２：价格标杆论：一个别墅楼盘的推广就是一个旅游风景区的价值再造－－西湖的支撑很重要，丰山的绿色更重要．项目将摆脱重复的卖山，卖水的低级竞争，而是要掀起贩卖惠州生活方式的文化革命！Ｑ３：双重价值论：土地，生活两重奏；土地运营和土地开发交叉运作是项目两条主线，－－资本家需要实现的是土地的附加值，生活大师们要的就是生活的剩余价值．回答纲　　要破局冰与火并存的市场众多同质项目萎缩中的中高端市场立天赋美地

3、颠覆、创新、共生区域市场品牌领导者局惠城区每周住宅实时成交均价走势数据来源：惠州房产交易管理中心数据公示上周惠城区实时成交住宅实现均价5450元/平方，环比上周，上升36.5%,主要是跟近期豪宅集中出货有关局惠城区每周实时成交量（套数）走势数据来源：惠州房产交易管理中心数据公示上周惠城区实时成交住宅124套，环比上周，下降16.78%局市场在售项目数据来源：惠州市房产交易中心08年5-6月份新批预售项目住宅，从供应结构上看:60平米以下户型占8.12%，60-89平米的户型占19.25%，90-1

4、20平米的户型占20.42%，120-144平米的户型占18.45%，144平米以上的户型占33.76%。144平方米以上的大户型仍占供应结构的三分之一。局市场供求惠城区08年5月至今新批预售项目11个，共向市场供应商品房2248套，环比上月下降36.46%，同比上升84.26%；合面积26.13万平方米，环比上月下降41.63%，同比去年上升49.42%局数据来源：惠州市房产交易中心惠城区各片区商品住宅套数存量比例，以江北、东平、龙丰上排、演达三个片区存量比例最多，三个片区合计占总体存量的60%

5、市场供求局08年5-6月底龙丰上排红花湖片区商品住宅存量2138套，占惠城区存量的15%，存量面积合29.3万平方米，占惠城区总存量面积的16%；从存量结构上看，144㎡以上的大户型占片区总存量的五分之二；其他面积段的户型，依次占片区总存量的比例为：60㎡以下户型占14%，60-89㎡的户型占11%，90-120㎡的户型占17%，120-144㎡的户型占18%市场供求局市场竞争所在片区项目名称总建面容积率类型价值点龙丰上排湖畔新城二期30万，二期约20万2.49联排、小高层大盘+湖景润园二期19.

6、6万，二期约5万0.78独栋、联排大盘+山景鹏基城28万，一期约5万0.67联排大盘+山景山水江南约13万，一期约7万1.4联排、不带电梯洋房山景+产品南山公馆约13万，一期约5万2.2小高层山景+产品东平-水口东方威尼斯二期32万，二期约7万2联排、洋房江景+产品合生国际新城三期占地64万，三期约5万《1联排大盘+产品江北奥园一期126万，一期约7万1.45一期合院联排/双拼大盘+产品合生帝景湾四期24万，四期约5万1.2小高层地段+江景水云居约7万2.2写字楼、小高层地段+产品盈超项目约5万2

7、.6洋房江景+地段金山湖山水华府二期20万，二期约《1联排大盘+产品麦地新时代花园2期17万2.2小高层山景+产品可预见中高端市场推出量在90万平米以上“破局”动创个性、极化体验美国第一任总统是乔治·华盛顿，第二任总统是谁？世界最高峰是珠穆朗玛峰，第二高峰是哪座？在眼球经济时代的今天，在群雄并起的竞争环境里，只有首先在人们头脑中树立“极化”的形象，才是本项目作为唯一纯居领地存在的王者之道市场价格惠州中高档住宅市场整体价格较低，这与市场主要供应区域：江北板块和老城区板块供应以花园洋房、联排别墅为主有

8、直接关系，而龙丰上排的中高档住宅项目多散布于红花湖风景区周边，距离老城区有段距离，适合作为第一居所，项目均价较高；隆塬认为，惠州中高档住宅市场并不缺乏高端客户需求（本土高端客户+珠三角高端度假物业客户+高端商务度假物业客户），而是缺乏能全方面满足客户对环境、建筑、配套、形象、个性化等多层次高端需求的项目局市场价格破局成为区域市场领导者在现已存在的市场环境下，要成就片区第一居所，就必须突破市场的价格心理瓶颈，而要突破市场价格心理瓶颈，就必须成为市场领导者，以前所未有的姿态君临，从产品