馨景丽都项目定位策划报告

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1、馨景丽都（暂定名）项目定位策划报告策划人：赵锋锐二零一零年四月24馨景丽都（暂定名）24目录前言第一部分项目自身分析第二部分区域市场分析一、区域环境简介二、区域楼市分析三、周边竞争项目市场调研分析四、市场总结第三部分项目SWOT分析第四部分产品定位一、客户群定位二、项目定位第五部分价格策略一、价格定位原则二、主要竞争项目价格三、价格定位四、价格策略第六部分差异化营销策略一、核心价值体系建立二、差异化营销思路第七部分广告策略一、广告战略目标二、广告传播规划三、广告策略核心四、广告诉求五、广告传播阶段策略第八部分媒介策划方案第九部分公共关系策划

2、及现场包装第十部分销售策略一、销售分期控制二、销售通道和手段三、销售管理第十一部分推广费用预算及分配比例附件一：馨景丽都（暂定名）媒体选择及媒体投放计划表附件二：馨景丽都（暂定名）各阶段SP活动24第一部分项目自身分析前言●不为做项目而做项目，更为在乎的是项目延伸价值的创造●只参与有把握操作成功的项目报告●拒绝一味附和，一切从营销角度出发●崇尚推广的高效、喜好务实的必要●不找借口，好与坏、对与错，客观评判●报告阶段着重展现项目营销策略思想、项目定位及操盘手法，如有幸合作，将提交详细的执行案●本项目体量大，建筑风格多样化，分三期开发，多层、小

3、高层、高层三种建筑体量合成一园，在规划设计和景观分布上体现了超前的理念，如何使建筑理念和本案营销策略及案场执行融合为一体，在淡市之下，取得良好销售业绩，促其在嘉峪关房地产届树立引领时尚的标杆地位，是本报告的主题。策划思路定位要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼；太滞后坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人模仿，效益短暂。如何适度超前地引导市场、创造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时间的无竞争状态，从而获取超额利润。馨景丽都项目定位营销策划方案，是按照红日地产项目发展制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，

4、结合红日房产公司的自身发展、操作能力以及馨景丽都开发现状而制订的定位营销决策建议24和计划方案。其旨在为馨景丽都的全程营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案紧密结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现开发商的预期利润目标。馨景丽都项目定位营销策划方案是在对项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括项目特性分析及市场定位，项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、销售管理及营销预

5、算等方面的内容。并就上述主要内容作出初步判断，确立未来项目营销的行动方案，并在未来的各项营销操作中有计划地执行。一、项目概况【项目概况】馨景丽都（暂定名）项目坐落于165万平方米水域绿洲的东湖生态旅游景区的东南侧延伸带，大学城的正南侧；位于明珠东路与政府规划路交叉路口。东临今年已经开工建设的经济适用房以及新火车站和五大综合市场，西接已竣工的紫轩花园一二期项目，东北走向是正在建设的润泽园项目，北边距飘带河仅百步之遥。作为嘉峪关市南城房地产开发项目，项目周边生活配套基本齐全，居住氛围已经成熟。项目规划为多层、小高层、高层住宅、商业、景观园林式联

6、合类型业态，总建设规模达276170平方米。24项目开发商准备花巨资以东湖生态为依托，全力营造一种园林式的景观时尚生活。一场近30万平米复合型地产盛宴，将以东湖生态为依托，绽放钢城，全力营造一种新时代的时尚景观生活。馨景丽都（暂定名）项目位于明珠东路与市政规划路交界处，项目总占地面积约173840平方米，总建筑面积约276170平方米，容积率约1.589，绿化率约46.32％，由36栋多层、10栋小高层、5栋高层等物业组成。本项目自然条件十分优越，周边东湖景观优美，生态环境优良，随着明珠东路的延伸贯通，项目到市中心的便利性有了很大的提高，使

7、得项目成为了一个理想的居住之地。【项目经济技术指标】序号项目内容1名称馨景丽都（暂定名）2开发商嘉峪关红日房地产开发有限公司3地理位置东湖生态南侧板块（明珠路与市政规划路交汇处）4用地面积173840平方米5总建筑面积276170平方米6用地性质住宅7容积率1.5898地块情况地块处于开发空闲地，地势形态比较优美，形状比较规则9周边情况周边配套渐趋成熟10绿化率≥46.32%11建筑密度22.5%24【交通情况】目前交通比较便捷(区位交通)，伴随新火车站和五大专业市场的开发建设前景更优。项目距离新火车站约1.8公里，位于连接规划路与明珠路的

8、东南侧，虽项目位置距离5路公交车站点还有约1公里的距离，但随着市政交通配套的完善（公交巴士），项目与市中心的联系将更加便捷。【周边配套】馨景丽都（暂定名）位于明珠东路与市政规划路