励锐地产上饶亿升滨江花园整体定位

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1、谨呈：上饶市亿升投资股份有限公司上饶亿升滨江花园项目整体定位与物业发展建议DATE-2008-09商业秘密声明本文内包含的资料属于TUL联合机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对TUL联合机构作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果TUL联合机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2观·大势政府宏观调控后的市场局面——任何产品都逃离不了市场的背景。•楼市整体入冬

2、从某方面来讲，市场是我们的对手。进入市场之前，我们永远应•楼盘销售速度大大放缓保持清醒的头脑去观察它、琢磨•投资客明显锐减它。•自住客增加但绝大部分持币观望2008，我们面临怎样一个市场？•市场开发量仍在增加……上饶呢？观·上饶上饶目前的楼市状况——•非政府重点控制城市，但消费者同样持币不买帐；•消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素；•政府“北扩西移”规划影响深远，但市区版块仍受青睐；•上饶约700万方商品房供应量，市场竞争激烈;•08年同时期房地产交易成交量仅有去年40%……我们的地块前景呢？观·本案项目核心问题扫描——•1.82

3、亿高价获取，量与价如何平衡（价格实现和开发节奏问题）？•地块有90/50的政府规划限制，如何将土地价值最大化？可否成为“标杆项目”？•什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？•如何使产品切合市场需求，实现热销并快速回笼资金?并进一步提升亿升的品牌影响力?•……Ì我们的目标Ì项目初识Ì面临的困境Ì项目核心问题与整体战略制定Ì项目整体定位建议Ì物业发展建议Ì分期开发策略PARTONEPARTONE我们的目标开发目标及核心问题（资金与规划等限制条件）PARTONE开发目标核心问题过程≠结果，执行≠目标，社会效益与经济社会效益

4、与经济直接进入执行细节，容易失去目标感效益效益“我们的目标是什么？”如何将土地价值最大化？可否成为“标杆项目”？如何将土地价值最大化？可否成为“标杆项目”？高价值什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的?什么样的产品组合能赋予高价值什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的?什么样的产品组合能赋予更多附加价值?如何开发具有市场竞争力高端精品社区?更多附加价值?如何开发具有市场竞争力高端精品社区?如何将利润最大化如何将利润最大化高收益高收益什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产什么样的开发模式、赢

5、利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产品切合市场需求，实现热销?并进一步提升亿升的品牌影响力?品切合市场需求，实现热销?并进一步提升亿升的品牌影响力?如何保证顺利销售并快速回笼资金？相对低风险如何保证顺利销售并快速回笼资金？相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成为保证顺利销售的重点?为保证顺利销售的重点?8励锐初步分析亿升需要解决的核心问题PARTONEI.市场在哪里？——如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求

6、，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。II.项目核心竞争力在哪里？如何参与竞争并突围？——上饶商品房步入稳步发展时代，2006年上饶房地产竣工面积677万平方米，截止至08年5月底，上饶市房地产开发供应规模总体达到了650万方以上，市场竞争激烈，我们如何开发具有市场竞争力高端精品社区？III.什么样的产品是切合市场需求并能实现热销的？——什么样的产品、户型最好销售？多少面积最受市场欢迎？客户需要什么样的配套？……IV.如何将利润合理化？如何使产品能赋予更多附加价值？并进一步提升亿升的品牌影响力？V.卖给谁

7、？——目标客户是谁？在哪里？什么需求？凭什么吸引他们购买/租赁？VI.怎么卖？——我们的核心卖点是什么？什么样的价格体系才能实现热销且利润最大化？9亿升滨江花园项目——励锐流程模式运用PARTONE至今工作2008/06/062008/06/12第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段启动区定位项目营销战略与策市场调查与发展战略确定物业发展建议略工作•上饶房地产市场调查与分析•根据客户反馈结果进行再•营销模式研究•销售筹备跟进工作次研究及论证•老城片区的调查与分析•营销案例研究•销售团队组建及培训•终端客户深度访谈及检验•项目的本体分析•市场及消费

8、者行为研究•销售过程中的策略调整•成功启动模式研究•本项目的营销方案•项目的竞争分析•项目开发次序•销售节奏和目标控制•规划与建筑设计建议成果•项目的区域、市场研究•项目定位与整