融侨-福州融侨旗山别墅项目定位汇报案-130PPT

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1、融侨·旗山项目定位汇报案第一部分：项目市场研究篇本案项目特征项目技术指标规划总用地总面积为507623平方米（折合761.43亩）容积率１．２５（其中商业建筑面积占总面积的10％以下）规划建筑密度２６％以下规划绿地率３０％以上建筑层数多层为主（平均5.6层）地点旗山森林公园道路南侧的地块位于南屿镇中溪、南前、南旗村，316与324国道连接线西南侧，南屿通往旗山森林公园道路南侧。项目位置本案地块距离闽侯约10公里，车行约10分钟、距离金山约10公里，车行约10分钟、距离城市中心20公里，车行约25分钟

2、。本案大学城项目现状地块东北面为旗山山门福建正祥置业有限公司在旗山森林公园道路北侧680亩地块位于南屿镇中溪、后山、南前、南旗村316与324国道连接线西南侧。本案旗山森林公园道路南侧地块现状纯多层洋房社区别墅公寓混合型社区项目问题点1.25容积率的产品选择市场判断福州别墅市场逆市放量，在保持平稳销售的情况下，各个别墅项目的销售价格均有5%-15%不同的价格涨幅。公寓楼市需求呈“阴”性，投资减少，市场持币观望气氛渐浓，产品供应量供过于求，郊区公寓风险加大。中国人民银行宣布从2006年1月1日起，不再

3、实行优惠房贷利率。开始实行新的房贷利率，新的房贷基准利率为6.21%。公寓市场状况别墅市场状况宏观新政影响VS居住换代产品催生经济别墅政策引导普通住宅大众市场迅速饱和公寓产品抗风险弱经济别墅市场需求增加抗风系数明显提高经济别墅抢占市场市场判断产品组合形态分类项目市场项目总建：507623*1.25=634528.75㎡住宅总建：634528.75*0.9=571075.875㎡基地面积：507623*26%=131981.98㎡项目建筑平均楼层：634528.75/131981.98=4.8因此项目

4、建筑平均楼层：5层目前福州别墅市场存有独栋、联排、双拼、叠拼四种产品形式。由于福州别墅消费观念从炫耀型转变为自住型，别墅实用性成为别墅购买者关心的最重要因素。因此，福州别墅市场上独栋、联排成为最受市场欢迎的产品形式，且别墅楼层数为3－4层结合市场与项目具体情况得出项目产品组合可能出现的形态独栋联排叠拼公寓福州别墅市场发展研究市场发展态势房地产总体市场别墅市场供应量增长远大于成交量，竞争将逐步加剧高低两极物业的竞争达到白热化。价格走势价格整体趋升，单盘开发的利润率上升。市场竞争点趋向产品竞争和服务竞争

5、，品质和服务水准成为楼盘决胜关键。热点区域乌龙江湿地公园及城市三环沿线区域，逐步成为目前福州别墅热点开发区域大盘市场需求量和大盘类产品的供应量将继续增加。房地产营销市场化、专业化程度增加，品牌成为营销制胜利器。城市扩张趋势福州每年需新建住宅410-530万M2，房地产业竣工面积应该维持在550-700万M2，城市拓展每年约需要4000――5000亩土地。人口自然增长率6－10‰/年,2020年福州城区人口达到325万人福州在城市扩张中体现出典型的城市交通导向型“乌龙江时代”“七山二水”大福州时代“闽

6、江时代”“三山时代”城市扩张带来土地增长城市扩张带来人口规模中心城区马尾区仓山区晋安区台江区鼓楼区“七山二水”福州未来城市发展规划“大福州”主城北将扩至莲花山，南跨乌龙江至五虎山，东至鼓山，西至旗山，形成“七山二水”格局福州城区福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区福州市的别墅较多开发在市郊接合部、基本上在市郊的第二圈。但整体别墅市场在地域上由内向外扩散的分布具有相当的跳跃性，这种跳跃分布特点不能说是价值取向发展变化的结果，更大程度上体现的是土地资源稀缺化、开发成本

7、的低廉、原地块的生态保持及开发商强强连手的默契息息相关，房地产市场、消费者的需求和别墅区对地域的高挑剔性三者之间形成合力作用。根据福州市1995-2010年城市发展规划政府报告，福州市城市区域的圈层结构将规划为：福州中心城为核心圈层，中心城外围邻近各城镇为第二圈层，第三圈层为第二圈层之外的市域范围。其中第二层圈主要规划发展为旅游区、居住区、大专院校学院区。五四北、鼓山、金山、西区等区域经过一番市场充分的开发后，这些区域的土地资源日渐稀缺。今后将发展成福州房地产市场项目开发成熟区，而市场热点开发重心将

8、外移。福州1995-2010年城市发展规划图核心层第二层第三层距城区30公里范围的近郊板块城区距城区70公里左右的区域范围别墅地域的发展鼓山五四北闽侯金山福州邻县西区别墅市场热点区以水乡温泉别墅、居住主题为代表的高档别墅区、以兰庭、绿洲为代表的中档别墅区和以东方墅、金牛御景为代表的经济别墅区之所以能够率先发展，除了它们本身的地域优势之外，还缘于其在近几年的福州整体房地产市场及市政交通建设，从而使其别墅市场发展过程中、获得了新的生命及支撑点。三木家天下闽都大庄园云亩天朗