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1、中央财经大学学报1998年第10期对发展我国住房金融的思考吴慎之一、发展住房金融的必然性住房金融是为住房生产与消费提供多项金融服务活动的总称,是金融业的重要组成部分。从西方国家的历史经验和我国经济发展的现状来看,住房业与住房金融总是密切结合在一起的,两者之间存在着相互依存、相互制约、共同发展的关系。这种产融结合,决定了发展住房金融的客观必然性。(一)住房生产与消费需要金融业的参与与其他产业相比较,住宅业在生产经营上具有自身的行业特征:(1)商品价值高;(2)投资规模大、建筑周期长;(3)涉及面广,经济关系
2、复杂;(4)资金来源渠道分散。因此,任何一家房地产开发经营企业,都不可能完全依靠自身积累来解决资金问题,即都需要通过金融机构与金融市场来满足巨大的资金需求,而金融业向住宅业的渗透也就成为一种必然趋势。金融业对住宅业的渗透与介入虽然表现在住房再生产的多个环节,但更多地表现在直接的消费环节上,即对居民购买住房的直接贷款上,因为这种介入与渗透可以更有效地实现住房资金的良性循环。从世界范围来看,无论是发达国家还是发展中国家,都越来越依靠住房金融作为解决居民住房问题、推动住房自有化的有效手段。在发达国家,一般居民购房首
3、次付款仅及房价的20%左右,而占房价80%的价款则通过信贷形式予以支付。通过金融机构对居民普遍提供住房贷款,使60-70%的家庭住房实现了自有化。在我国,随着住房制度改革的发展,现行的实物分配制度将逐步转化为货币分配制度,即居民将通过市场来购买或租赁住房,以实现住房的商品化、社会化。然而,对住房这种价值量极大的商品,除极少数高收入家庭外,绝大多数中低收入家庭不可能一次购买,终生消费,而只能终生购买,终生消费,即使在住房商品化程度最高的美国也不例外,银行介入住房制度改革,参与住房商品流通,为广大消费者提
4、供长期、低息贷款,不仅使消费者可以依靠储蓄和当前收入购买住房,而且可以依靠预计的未来收入提前实现住房消费,从而促进住房销售,进而推动住房建设,拉动国民经济稳定增长。(二)金融业的发展也需要与住宅业相结合住房业是资金密集型行业,其生产经营的特殊性,决定了需要金融业的介入,同时其巨大的资金容纳程度和吞吐能力,以及广阔的市场前景,又为金融业的发展提供了新的契机和有效的途径。1.在住宅业生产经营的各个阶段,都会有大量暂时闲置的资金,形成巨额的沉淀,从而可以构成银行一项长期稳定的资金来源。302.银行在对住宅业的投入中
5、,不仅可以拓宽资金来源渠道,而且可以优化贷款结构,提高资产质量,化解信贷风险。我国银行的贷款绝大多数投向了生产领域,而投向最终消费领域的贷款只占信贷总量的极少份额。这种单一化的贷款结构不仅反映出银行的信用功能存在着严重缺陷,而且往往造成银行信贷风险的加大,并直接表现为不良贷款的上升,这已成为制约银行商业化改革的一大影响因素。因此,银行必须适应社会经济发展需要,加大信贷结构调整力度,大力发展住房消费信贷业务。从实践看,银行开办的住房抵押贷款用房产作为抵押,逾期率低,利息实收率高,经营风险小,因而对贷款安全有一定
6、保障。此外,银行信贷资金转向住房消费领域,还可以盘活银行向住房生产领域投入的资金,从而进一步提高银行贷款的资产质量。3.现阶段,我国银行的业务收入大部分来自存贷款利差,银行大力发展住房建设及个人住房抵押贷款,可以大大拓宽资金运用渠道,从而使住房信贷成为银行新的效益增长点。住房金融的发展是以住宅业的发展、住房制度改革的深化为依托的。随着我国社会主义市场经济的发展,住宅业将成为国民经济的支柱产业,而我国住房制度改革的全面推进,将基本实现住房建设的社会化、住房供应的商品化和住房分配的货币化。因此,为住房建设与消费提
7、供全方位服务的住房金融,也将呈现出良好的发展态势。二、发展住房金融的对策选择在西方发达国家的银行业中,住宅按揭贷款占贷款总额的比重一般为25%左右,有的甚至超过40%,而我国银行这项业务的占比仅为5%左右。所以,我国的住房金融还处在初始的发展阶段,有着巨大的发展潜力。借鉴国外的成功经验,结合我国的国情,大力发展住房金融,应采取以下对策:(一)加大政府扶持力度政府作为住房金融市场调控的主体,要制定合理的政策,为发展住房金融创造良好的政策环境:(1)以立法的形式,全面建立住房公积金制度,加大住房公积金的归集力
8、度,保障政策性住房资金来源渠道的畅通;(2)对住宅储蓄在利率上实行优惠。为了鼓励居民参加住宅储蓄,扩大银行经营性住房资金来源,应对住宅储蓄存款实行高于一般居民储蓄存款的利率,并对参加住宅储蓄的居民,在购房上给予一定的政策优惠,包括储蓄购房者可减免有关税费,或通过专门渠道给储蓄购房者以一定的利息补贴;(3)成立政府抵押贷款担保机构,对住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者,以确保住房
