对金融支持保障性住房建设的思考

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1、对金融支持保障性住房建设的思考　　【摘要】加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央加强民生建设的重要举措。本文从发展保障性住房的深远意义出发，分析当前金融支持保障性住房存在的主要问题，在此基础上提出相关政策建议。　　【关键词】保障性住房；金融；政策建议　　加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央加强民生建设的重要举措。“十二五”时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段，全国计划新建保障性住房3600万套，大

2、约是过去10年建设规模的两倍。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。保障性住房的建设需要巨额的资金，单靠财政投资是远远不够的，大部分资金还有赖于商业银行等金融机构的融资支持。但是，由于保障性住房具有一定的社会福利性，与商业性金融的盈利性存在一定的矛盾，使其在发展过程中遇到很大的资金难题，严重影响了保障性住房建设的顺利进行。本文从发展保障性住房的深远意义出发，分析当前金融支持保障性住房存在的主要问题，在此基础上提出相

3、关政策建议。　　一、发展保障性住房的重要意义　　20世纪808年代初，我国启动了住房体制改革，福利分房旧体制逐渐让位于住房商品化、社会化新体制，尤其是1998年7月公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣告了福利分房制度的终结和住房体制市场化改革的开始。经过近30年的“房改”，住房商品化和社会化问题得到了很好的解决，住房不仅成了居民的居住场所，也成了居民保值增值、抵御通货膨胀的良好投资品种。但是，市场化取向的住房体制改革也使得房价上涨过快，尤其是房价上涨速度远大于低收

4、入家庭收入增长速度，低收入家庭只能“望房止步”。从发达国家的经验来看，低收入家庭住房问题是不可能通过市场机制得到解决的，需要政府提供公共服务来实现。发达国家的经验和我国房地产市场的现状已经说明完全市场化改革是不可取的，政府有责任也有义务为低收入家庭提供保障性住房，“以商品房为主导，以经济适用房、廉租房和限价房为补充”的住房供给体制应该成为我国住房政策的基本取向。8　　目前，我国住房保障体制已经从制度构建发展到实际规划和实施，大量的保障性住房供给上市，不仅能够解决低收入家庭的住房问题，还能对房地产供

5、给结构产生较大影响，抑制目前过快增长并为各方诟病的高房价。具体地讲，加快保障性住房建设的重要意义表现在以下三点：一是提供安居保障，使居者有其所。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。中央对保障房建设的投资安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。二是带动相关产业，提供就业机会。加快建设保障性安居工程，对相关产业

6、具有很强的带动效应。据权威机构测算，以2010年新增的75亿元廉租房建设投资为例，其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨；另外，中央用于棚户区改造基础设施工程建设17亿元投资，可以拉动铸铁消费量2万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。同时，由此提供的就业机会也是不可估量的。三是拉动消费增长，促进经济发展方式转变。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，将有利于城乡居民特

7、别是低收入居民扩大消费，进而拉动经济增长，并优化经济发展方式。　　二、当前金融支持保障性住房建设中存在的主要问题　　保障性住房涉及到大量的建设资金，目前最需要解决的就是资金不足的难题。近年来，商业银行等金融机构在支持保障性住房建设方面做了大量工作，已为经济适用房、棚户区改造、廉租房、公租房建设、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信贷支持。但是，与商业银行当前庞大的总资产规模、总贷款余额相比，其对保障房建设的信贷支持力度仍显不足。2011年以来，国家提出了在“十二五”期间大规模的保障性住房建设规划

8、，商业银行等金融机构在这项重大的民心工程中担当资金支持“主力军”是义不容辞的。然而，商业银行要轻装上阵，就不得不正视在支持国家保障房建设中存在的主要问题。笔者认为，这些问题主要表现在以下几个方面：　　（一）还款来源有限8　　一方面，目前房地产开发贷款的还款来源为房屋销售回笼款，而保障性住房的销售周期、资金回笼都较普通房地产开发周期要长，这样会对企业形成一定资金压力，间接地也会影响银行的流动性。另一方面，一部分公租房不能出售且租赁价格控制得较低，加上日常运营和维护成本并不低，可以用来