对当前我国住房消费金融模式发展思索与探析

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1、对当前我国住房消费金融模式发展思索与探析　　摘要：自1988年住房体制改革启动以来，我国住房消费金融随着房地产市场的快速发展和城镇居民住房消费观念的改变，从无到有、从小到大，逐步形成了“以商业按揭贷款为主、住房公积金为辅，其他形式为补充”的模式和格局，为支持不同人群改善居住条件、促进房地产市场健康快速发展、支持国民经济持续增长发挥了重要作用。但近两年，受房地产市场发展政策转变、消费主体状况变化等因素影响，其不足日益凸现，对如何在新的形势下进一步发挥好满足住房消费金融服务需求、促进社会和谐发展的职能提出了重大挑战。为此

2、，本文通过对当前国外主要住房消费金融模式基本情况的深入分析，探究其内在特征并以此框架，对目前我国住房消费金融模式形成的内在机理及其在当前形势下所面临的挑战进行探讨，进而就如何进一步发展和完善我国住房消费金融模式提出有针对性的建议及对策。关键词：住房消费；金融服务模式；比较借鉴作者简介：周中明（1979-），男，江苏太仓人，硕士，中国人民银行天津分行经济师。中图分类号：F832.4文献标识码：Adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.01.2513文章编号：1672-3309（2013

3、）01-65-04一、当前国外主要住房消费金融模式的基本情况及其特征住房消费金融是指金融机构通过多层次、多渠道向经济个体或家庭提供融资，以帮助其购买、建造、改造以及维修住房，从而达到提高居民生活水平、刺激经济增长、促进社会稳定的目的所从事的活动。自二战结束以来，西方经济发达国家，伴随着战后经济社会重建和国民财富巨大增长下的房地产市场飞速发展和金融体系重大变革的步伐，其住房消费金融在融资总量、服务体系、产品创新等方面均取得显著发展，逐步形成以德国、新加坡和美国为代表的三种主要住房消费金融模式，实现了住房消费金融运作的科

4、学化、法制化和规范化[1]，为各国确立和发展符合自身国情的住房消费金融模式提供了有力的借鉴和指导：（一）以德国为代表的互助合同型住房消费金融模式13该模式一般包含住房储蓄银行和住房合作社两种形式[2]。其中，住房储蓄银行是指为集体自助而建立的一个封闭、合同制的储蓄体系，旨在通过共同储蓄来帮助存款人筹措资金获取住房；住房合作社则是一种互相帮助、共同建房的非盈利性团体，属于集体合作性质。两者具体形式虽有所差异，但运行机制基本一致，由潜在购房者与指定机构（通常为住房合作社）签订资金存贷合同，约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额

5、达到一定时间和数额后，便自动取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额相挂钩的住房抵押权利。其具有“互相合作（只能用于集体内部成员）”、“存贷结合（存贷款的数额挂钩、利率挂钩）”以及“封闭运行（存贷利率由双方共同商定，不与资本市场发生联系，低进低出，相对固定和稳定）”三大特征。（二）以新加坡为代表的强制储蓄型住房消费金融模式该模式是一种政府为维护居民基本住房需要而通过强制储蓄手段筹集住房消费资金的制度安排。其基本原理为政府凭借国家权威和信用，通过法律、行政法规等强制性手段，要求雇主和雇员将员工收入的一定比例定期交存指定机构

6、，该机构负责该项资金的经营管理，而雇员则在发生与住房有关的支出时，可以以优惠贷款的方式获得资金支持。其基本特征是资金稳定性强、存款期限长、筹资数额大、融资成本低，利率与市场挂钩或固定。（三）以美国为代表的资本市场型住房消费模式该模式是一种商业性较强的住房消费金融模式[3]。其通过将一级市场、二级市场和抵押贷款保险担保市场三者紧密衔接起来，实现在以土地所有权或使用权以及房屋所有权作为还本付息保证的基础上，利用资本市场筹集和运用住房金融资金来支持住房消费。13其具有筹资迅速灵活、融资面广量大、风险分担和利率市场化等特点和

7、优势，因而得到许多国家的认可和推行。以上三种住房消费金融模式特点比较如下（见表1）。这期间，一个房地产市场发展成熟的国家，其住房消费金融模式在选择、发展及最终形成过程中体现了以下特征：一是资本市场结构与金融环境的不同对住房消费金融模式的选择和差异具有重要影响。如上可见，发达的资本市场和自由度较高的金融环境为以美国为代表的资本市场型住房消费金融模式的建立和发展提供了良好的条件；而企业与银行体系的紧密联系和政府对经济金融活动的较强干预则为西欧的储蓄型住房消费金融模式的选择和发展奠定了基础；13二是政府在房地产金融的发展中

8、具有举足轻重的作用，而其对住房消费金融模式的价值取向以及支持方式的选择，则与各国经济制度的差异性及发展战略有着很强的相关性。同时，经济金融模式的多样性和复杂性又使得商业性、合作性以及政策性金融相互交叉，且根据各自特性，不能由某一方面完全替代[4]。这其中，对于实施赶超经济发展战略和实行国家主导型经济金融制度的国家而言，以财政补贴、贷款贴息、直接