201103深圳中原凯旋湾第2期拓盘报告

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1、【凯旋湾】2期拓盘报告深圳中原·凯旋湾项目组ShenZhen.03.2011市场分析与总结宏观政策分析宏观市场情况Part1宏观政策分析市场热点国务院再提扩大房产税试点深圳广州有望入围解析：对个人住房开征房产税对房地产业的影响主要是心理层面和预期层面。虽然上海和重庆征收房产税的范围有限，但是在心理上产生了潜移默化的作用，人们在买房时会考虑持有成本的问题，老百姓对不动产作为家庭重要资产的观念也会产生变化，这在一定程度上抑制了投机性购房需求。国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内

2、分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。从楼市发展的角度，房产税试点扩大是一项长效机制，而不能将之看成楼市调控的一个短期手段。房地产税的意义绝不仅限于房地产调控。当下我国城镇化水平仅为40%，而依照经验，要到70%至80%的水平，房地产价格才能相对稳定下来。也就是说，房产税不可能改变目前城镇中心区域不动产价格的上扬曲线，但会使价格曲线的斜率降低，减少市场泡沫。同时，也是建设地方税体系，深化分税财政体制改革的重要内容。对个人住房征收房产税的难题在于如何保证公平，如何建立良好的利益协调机制。中国住房来源复杂性的特殊国情，特别是许多住房混杂在免征

3、房产税的住房之中，会导致税基确定的困难。这是制度性的问题，但如果此问题不解决，房产税的征收将难以做到公平。政策热点温家宝：房价远未回到合理价位解析：温总理的答记者问，再次强调了中央调控房地产的决心。短期内房地产调控出现松绑的可能性微乎其微。受温家宝总理“房价远远没有回到合理价位”、“调控不能放松”表态的影响，14日房地产板块股票午后全线下跌。与房地产板块相关的水泥、煤炭、建筑等权重板块指数也大幅下挫。说明市场对房地产行业普遍持看空的心态。3月14日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。从2003年开始，中央已经提

4、出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？温家宝说，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。在谈到对房地产市场发展的观点时，温家宝说，第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，

5、因为它更具有稳定性和促进公平。政策热点7部门要求保持首套房贷政策稳定集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门的意见的报告—《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》已2出炉。该报告指出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。报告还指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险，加强动态监测分析和风险预警提示。加强存量房交易

6、税收征管，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。政策热点统计局：2月全国70个大中城市房价降幅收窄，仅4城上涨3月18日，国家统计局发布2012年2月房价数据显示，70个大中城市新建商品房（不含保障性住房价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市4个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。201101-201202（单位：个）70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况房价环比上升房价环比持平房价环比下降行业动态雅居乐发债7亿美元，内地房企再现融资狂潮雅居乐3月14

7、日宣布，公司已成功与汇丰、渣打银行及瑞银订立购买协议，发行于2017年到期7亿美元的9.875%优先票据，发售价为票据本金额的99.903%。雅居乐称，2012年票据利息按年利率9.875计算，自2012年9月20日起，每半年派息一次。根据早前相关分析，雅居乐如此频繁做融资，主要还是为了支撑公司发展的需要，缓解庞大的资金压力。申银万国日前发文指出，雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，包括未付土地款2亿、建筑成本160亿、税费70亿、利息支出20亿，以及即将到期的信托贷款26亿，且还未计入短期银行贷款5