深圳中原天琴湾营销策略思路

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1、深圳·天琴湾——营销推广思路初探深圳中原物业顾问有限公司主要内容第一部分深圳别墅市场简析第二部分项目分析及初步定位第三部分营销推广策略第一部分深圳别墅市场简析区域性明显：银湖、蛇口、葵涌等地呈片状集中分布其它区域则零星分布蛇口别墅区葵涌别墅区银湖别墅区华侨城布吉龙岗莲塘怡景南澳观澜一、深圳别墅分布特点二、深圳区域别墅价格走势别墅典型价格指数图罗湖区、福田区别墅价格维持在12000元/平方米左右远高于其他区域，得天独厚的区位优势是其价格支撑宝安区和龙岗区维持在6000元/平方米左右近年来深圳市别墅价格趋于稳定三、典型别墅综合定位品质高品质低价格高品质

2、高价格低品质低价格低品质高价格5000100001500020000元/m2云深处御海湾山庄城市山谷棕榈泉熙园国际会议中心仙湖山庄半山海景华侨海景山庄价格翠林颐园三期纯水岸南海玫瑰园水榭花都青青山庄四、现有在售别墅供应类型以联排别墅为主五、现有在售别墅供应面积300平方米以下占大部分，这与联排别墅为主的供应类型有关六、现有在售别墅总价主力在400万以下及400－600万区间超过千万的别墅物业极少七、现有别墅景观资源以湖景、山景为主，海景别墅有限蛇口半山海景别墅大型国际化纯别墅社区云深处梧桐半山私家庄园波托菲诺二期（纯水岸）银谷别墅自然主人、健康贵族

3、新世界倚山花园（一期）翠林别墅城市山谷名商园观澜高尔夫别墅八、深圳别墅物业总结优越的居住环境，高尚的社区形象，仍然是别墅物业的最重要因素。深圳目前上仍然缺乏自然环境优越而又规划及设计良好的别墅项目。从而为以后的别墅项目提供广阔的市场空间。九、深圳别墅市场发展预测自然资源仍然成为十分重要的别墅条件自然资源与个性化的结合，将成为别墅物业的市场机会别墅产品的差异化将越来越大未来两年深圳别墅物业市场整体上趋于平稳的发展，但局部仍然存在较大的竞争，如东部的集中开发，供应时间相对较为集中，竞争激烈。第二部分项目分析及定位这里离尘世很远但离城市很近这里有南国最美

4、的山和最美的海这里与外界一路相连却完全与世隔绝南中国最完美的半岛二、地理位置三、SWOT分析——优势依山面海，拥有无敌海景资源临海而建，真正的海岸物业高档稀缺性配套齐全，游艇码头、海滨五星级酒店、豪华会所等顶级标准规划设计，等SWOT分析——劣势顶端产品超高价位，市场接受情况缺乏参考距离市区较远，交通不便片区知名度和房地产发展比较落后位置太偏远，安全和配套存在担忧东部沿海别墅项目集中开发，大片区竞争激烈SWOT分析——机会CEPA和深港合作的不断提高，深圳的关注度和地位进一步提高珠三角还没有真正的顶级大型海滨度假区，市场空白深圳现阶段没有真正全国顶

5、级别墅区，市场空白SWOT分析——威胁国内高档项目竞争激烈深圳东部开发将会有大量的高档海滨项目出现，如号称千万级豪宅的海湾公馆，万科葵涌17英里等，将会分散顶端客户注意力四、物业定位中国滨海豪华度假区中国顶级海景别墅背景资料：令人瞩目的中国顶级别墅上海紫园8号别墅1.3亿元独立小岛占地达9,388平方米上海檀宫1,000万美元北京长城脚下的公社租金：1000-1500美金/天/幢五、客户定位分析北京上海顶端别墅客户构成，内地客户、港台、东南亚客户及外籍人士占有相当的比重因此推断，深圳若建设国内顶端别墅，客户层面也会很广，涉及内地、港台东南亚客户及

6、外籍人士等另外上海世贸滨江在深圳能有良好的成交也从一个方面说明了深圳的潜在的巨大购买力。第三部分营销推广策略我们对本项目的营销理念要卖的，绝不仅仅是房子摒弃一切惯常的操盘模式和经验以站在泰山之巅，俯瞰群山的姿态一、整体推广思路以*大型事件行销带动整体价值提升以*小众媒体准确击打高端目标客户大众媒体以新闻炒作辅助既有的高端客户网络行销客户社交圈内口碑传播为有力依托二、营销推广节奏：三步走策略第一步——“卖”岛，将“深圳·天琴湾”推向全国第二步——将天琴湾48栋海景顶级别墅推向全国第三步——推出天琴湾别墅群营销第一步：“卖”岛为什么要先“卖”岛而不直接

7、卖项目？在全国的顶端客户眼中，深圳与顶级别墅无关推广“深圳·天琴湾”——全国第一滨海度假区，目的就是引起他们的关注，刺激他们的欲望。世界上顶级富豪（尤其是欧美或中东石油王国皇室家族）的花钱方式：选一片自己喜欢的海洋，买下一座自己的岛屿盖自己喜欢的房子，过一段自己喜欢的生活我们对房地产价值的重新认识：世界上最珍贵的房地产，不是真正意义的土地和房产!而是岛!2003年关于岛的最新报价美国维京群岛的HANSLOLLICK岛-－2000万美金加拿大英属哥伦比亚省JAMES岛－-4990万美金巴哈马的EXUMA岛－-800万美金英格兰的OSEA岛－-600万

8、美金天琴湾的价值……山、海、南中国完美的半岛将成为中国第一海滨休闲圣地充分具备成为“中国名岛”的资本我们有没有“卖”岛的资