2017深圳华润深圳湾悦府二期拓盘报告

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1、本报告要解决的几个核心问题？报1、南区产品之于市场如何占位告2、即将兑现的项目价值如何传递Analyzesystem结3、营销执行如何落地构1悦之格局2悦之自身3悦之客户4悦之营销思考1悦之格局宏观层面宏观市场格局宏观经济

2、国内经济缓慢下滑，短时内难以复苏，一定程度波及房地产行业今年开局以来，中国经济下行压力仍在加大，经济数据持续乏力，实体经济复苏缓慢，PMI创三个月新低，外汇储备降至3.2万以下，美联储加息概率大幅上升。在全球经济低迷的大背景下，预测未来一段时间内经济难以快速回升，市场风险仍然较大。2016年第一季度GDP增速6.7%20

3、16年中国GDP增长率为6.7%，降至28个季度以来的最低，经济触底中国经济增速持续放缓5月服务业PMI为51.2,是2月份以来最弱扩张率;综合PMI为PMI增速连续两个月下滑50.5,创下当前3个月扩张期内最低增速。中国整体经济活力连续第二个月增速放缓经济增长乏力今年5月，中国外汇储备余额从4月的3.21万外汇储备降至3.2万以下亿美元降至3.19万亿美元，贬值压力空前人民币贬值压力空前美国经济持续好转，6月份加息的可能性由30%上升至34%;7月份美国经济好转，加息意向增强加息可能性也将上升4个百分点至62%。中国经济面临外资流失压力经

4、济？宏观市场格局政策趋势

5、调控温和，短期波动，预计后期再出抑制政策可能性小2016年上半年一系列政策的出台，使得市场信心受损，对投资者影响明显，短期波动较大，但长期来看，去库存仍是房地产市场的主基调，调控力度相对温和，预计后期再出抑制政策可能性小。2016.3.12016.3.52016.3.252016.5.1政策税费增加两会1改3/3改4营改增对购房人家庭名下在本市无房且近2年李克强总理在《政府工作报自2016年5月1日起，在全国范围内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍深圳将在4月1日起，对房产告》中特别提到了“因城施内全面推开营业税改征

6、增值税试点，继续执行最低3成；对购房人家庭名下交易评估价格进行更新，调策化解房地产库存”，对于建筑业、房地产业、金融业、生活内容在本市无房但近2年内有住房贷款记录整后深圳房产评估价格将比三四线城市将更多退出促进服务业等全部营业税纳税人，纳入的或在本市已有一套住房但已结清相应目前提高50%政策，一二线城市可能更多试点范围，由缴纳营业税改为缴纳住房贷款的，贷款首付比例执行最低4偏向“抑制过热”增值税。成。税费增加明显，一定程度上购房门槛提高，抑制投资客；市场信心市场反去库存为主基调，但明确提不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，提高了购房成本，将会对

7、投受挫，客户观望情绪严重，市场跌入低应出“因城施策”利于商办去库存资客炒楼有一定阻碍。谷宏观市场格局市场表现

8、新政效应凸显，一二季度变化迥异，量跌价升。受3.25新政影响，客户购房信心受挫，全市成交量大幅下跌，新房市场连续两个月成交量低于2500套，二手房影响较大，成交量连续两个月降幅超过50%，但价格方面均有所上涨，趋于稳定。16年上半年新房成交量及成交价格走势16年上半年二手房成交量及成交价格走势60000600005587155333525335376854388540995000049989498765000046515400004

9、00954000030000300001870020000200008500840010000544754104461100003728234022591420002016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月成交套数成交价格成交套数成交价格宏观市场格局近期市场

10、龙华、光明地王拍出，短期强效刺激，市场缓慢回升地王频现，“面粉贵过面包”，众开发商托市，催生市场信心回暖壹城中心延续开盘即售罄盛况，标杆效应，缓解市场消极情绪壹城中心开盘现场地王频现众开发

11、商托市①6月2日，中国电建及广州方荣拿下龙华商住地块，楼面价56781元/㎡②6月8日，龙光地产以140.6亿摘得光明商住地块使用权，楼面价27623元/㎡明星项目日光价格高于预期①壹城中心5月14日启动认筹，首周认筹量超过1000批，截止开盘累计认筹量超过2000批②6月10日，壹城中心五区单位在宝安体育中心开盘，开盘单日销售1046套，销售100%，均价5.3万/㎡光明地王竞拍现场龙华地王竞拍现场行业市场发展

12、宏观经济及政策走势宏观经济走势：经济增速放缓，短期内难以复苏，波及地产行业发展行业政策走势：短期波动，长期来看，去库存仍是

13、地产行业主基调市场表现总结一手市场：客户信心受挫，成交量下降，均价破“6”二手市场：新政后二季度成交量腰斩，直降6成近期市场情况近期新盘客量小幅回暖，5月入市新盘销售率