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1、总第150期城市问题2008年第1期1文章编号21002-2031(2008)01-0014-05中国土地市场化程度及其影响因素分析谭丹黄贤金陈志刚王仕菊胡初枝1摘要2在评价和分析1992-2005年中国土地市场化程度及其发展趋势的基础上,深入探讨了土地市场化程度与土地市场政策、社会经济发展以及城镇化发展等因素之间的关系,剖析了上述各因素对土地市场化程度的影响机理,并利用相关统计数据进行相应的模型估计。研究结果表明,土地市场政策变量、非农产值比、城镇化率、房地产业的发展与土地市场化程度正相关,第一产业的发展和城镇居民恩格尔系数与土地市场化程度负相关。最后,在
2、上述研究的基础上提出提高中国土地市场化程度的政策建议。1关键词2土地市场化程度;计量模型;政策建议1中图分类号2F301.21文献标识码2A土地市场化发展程度,并采用多元线性回归模型分一引言析了土地市场化程度的影响因素,指出影响我国土地市场化进程的主导因素,希望为我国土地市场化土地市场是土地资源进行市场化配置的场所,建设提供借鉴。土地资源市场化配置程度的高低直接影响着土地资源使用的效率。改革开放以来,中国土地供应由以二土地市场化程度的测算往以划拨为主转变为以有偿出让为主的方式,土地市场建设取得了显著的绩效。土地市场化作为我国1.我国土地市场的构成宏观经济调控
3、的重要手段,在整个市场体系中的地我国土地市场的建立是从改革土地使用制度开位越来越重要。因此,分析揭示土地市场发展程度始的,它经历了收取土地使用费和出让转让、建立土[1]及其规律,对于提高我国土地资源市场化配置程度地市场两个发展阶段。现阶段,中国土地市场是具有十分重要的指导作用。一个包括农地征购市场和土地使用权市场在内的完本文以近年我国土地市场交易相关数据为基整的市场体系,其中,土地使用权市场由一级市场和[2]础,运用土地市场化模型测算了1992-2005年我国二级市场组成。在我国,农地征购市场是一个由1作者简介2谭丹(1984)),女,汉族,湖南湘潭人,南京
4、大学国土资源与旅游学系硕士研究生,研究方向为土地资源管理;黄贤金(1968)),男,汉族,江苏扬中人,南京大学国土资源与旅游学系教授,博士研究生导师,研究方向为土地经济与土地政策。1收稿日期22007-06-301修回日期22007-09-18#14#城市科学5城市问题62008年第1期中国土地市场化程度及其影响因素分析政府高度垄断的市场,农民不具备/讨价还价0的能地一级市场包含市场化和行政性配置两种方式,如力,因此,本文分析的土地市场化程度主要针对一、划拨、招标、拍卖、挂牌出让、协议出让和租赁等几种二级市场的市场化程度。土地使用权一级市场包括方式。由于各种
5、土地配置方式的市场化程度不尽相国有土地的划拨、招标、拍卖、挂牌、协议出让和土地同,因此,在模型测算中对它们赋予了不同的土地市租赁等方式,二级市场主要包括土地的转让、出租、场化权重。而土地二级市场是土地使用权主体之间抵押等。发生的经济关系,它们之间是自由交易,相对接近于[4]2.土地市场化测算模型完全的市场化机制。本研究试图从土地市场发为了测算土地市场化程度,本文主要参考了曲育程度及其特征来反映土地市场化程度,总的测算[3]福田等的研究成果。根据土地市场发展特征,土模型如下式所示:LT@W0+H@W1+X@W2+ZH@W3+P@W4+G@W5+Z@W6L=LT
6、+H+X+ZH+P+G+Z[5]式中,L为土地市场化程度,LT和W0分别为二015。土地一级市场中的招标、拍卖、挂牌出让是级市场土地交易宗数(包括转让、出租和抵押)及其市场化程度比较高的形式,所以,将它们的市场化权对应的市场化权重,H、X、ZH、P、G、Z分别表示一级重定义为1。二级市场中土地的转让、出租、抵押是市场中土地划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让、租赁相对完善的市场方式,所以,将其权重直接赋值为1。的地块数,而W1,,,,W6为对应的市场化权重。4.测算结果3.数据来源与权重确定通过整理相关数据,并纳入到土地市场化程度上述测算模型中土地一级市场和二级
7、市场的交测算模型,得到了近14年来我国土地市场化程度之易数据均来自于1992-2005年的5国土资源综合统数据,具体结果如表1。计年报6。在权重确定方面,由于划拨出让是一种从表1和图1中可以清楚地看出,我国土地市土地资源的计划配置方式,因此将它的市场化程度场化程度呈现出逐年递增的趋势。本文依据土地市权重定义为0。根据规定协议出让指导价格以城市场发展特征,将其划分为三个阶段:缓慢增长阶段的基准地价为标准,其最低价不得低于出让地块所(1992-1998年),这期间我国土地市场化程度提高在级别基准地价的70%,在实践中,协议地价也要缓慢,年均增长仅为3%左右;快速
8、增长阶段(1999比市场价格至少低70%,因此,将它
