上海绿庭休闲广场项目整体定位发展战略报告

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1、总体发展战略与策略回顾第一部分：居住公寓／商务公寓／小开间写字楼居住公寓商务公寓小开间写字楼外立面住宅立面、可设凸阳台公建风格立面、设凹阳台强烈的时代感、无阳台大堂/门厅30㎡左右，1层高度60㎡左右，1层高度200㎡左右，高度>10米电梯1.0米／秒1.5米／秒2米／秒卫生间内部设内部设公用洗手间厨房设厨房，排烟道不设，无明火不设会所休闲服务为主休闲服务结合商务服务商务服务智能系统可考虑宽带接入宽带接入5A程度高综合布线空调系统分体空调分体空调分体，可考虑中央空调公共装修一般要求较高高级装修,体现办公形象标准层高2.8－3.

2、0米2.9－3.2米3－3.5米停车位1个／2户1个/1.2户1个/150－200㎡开窗面积适合居住要求宽幅窗体大面积景观窗体商业部分总体战略面对中高端市场采取主题式经营战略增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市场的形式，吸引品牌主力商家进驻业态选定原则——目前在松江具有唯一性和号召力业态有利于提升后期物业开发档次采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业配合松江正在快速发展的市场主力商家：其他商家：采用出售或出租方式向市场推出其余部分，由市场自由定义业态。商业开发策略1、遵循有利于营

3、销与展示的原则，首期开发沿方松公路部分商业。2、娱乐、休闲主体部分沿临开元商业项目部分建设，以达到充分利用开元项目之商业人流，并与之共同将商圈连续和扩大。同时，亦与一期商业项目相呼应，使夹在之间的部分增值。3、在一、二期主体商业之间以主题形式造街造坊（openmall），使一二期商业主体部分互连互通，打造都市综合体核心要素。其实质是室内商业街铺化。本次汇报需解决的部分深化内容客户来源（区域内／区域外）？市场现有写字楼的需求量？产品分配比例（稳健方案／高附加值方案）？项目的最佳开发时机？项目卖点？第二部分：基于项目的总体发展战略

4、与策略，我们对项目所定位的市场进行针对性的调研，并考虑到未来竞争项目，由此来确定不同分期、不同物业类型的客户定位，从而提出相应的开发策略。1、松江商务办公物业市场特征金融：银行、信用社、证券、保险、拍卖贸易：贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销咨询服务：法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示物流：货运、速递、物流房地产：开发、租赁、装修计算机：通信、硬件、软件、网络、办公自动化、保安系统其它：旅行社、出版社、特殊教育、医疗器械、药品现有办公市场租赁客户类型注：现有私营业主的加

5、工制造类所需办公物业未记在内现有办公市场客户描述客户群客户群描述置业原因的倾向运营费低功能完善提升形象周边配套交通通畅投资回报片区前景景观1旧城商住楼内的办公的公司公司规模小，员工较少，目前的办公地点是租用的，周边环境较杂，交通拥挤☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆2代理咨询、贸易物流、创业型企业公司刚成立或正准备成立，公司规模小☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆3旧城租用写字楼的成熟型企业公司业务增长很快，目前的办公空间有限，周边环境较差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆4异地公司驻松办事处长期往返两地，短期在松居住

6、兼办公☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆5投资客资金充裕，寻找投资的对象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆6过渡家庭物业过渡使用，将来用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆7SOHO族从事创作、设计一类的相对独立的工作，生活工作时间很随意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆檀香苑商务部分：1－3层商业(总7000㎡)：11000－5500元／㎡4－8层办公(总9000㎡)：5400－6200元／㎡云间大厦商务公寓（5－21层）：出售：4000元／㎡（13楼，总500㎡）租赁：1.2元／㎡天（管理费：2.5元／㎡月）电信

7、大厦办公：租赁：1.6元／㎡天（管理费：20元／㎡月）成熟市场这样的租金对应的售价应约为5000元/㎡，意味着目前办公物业的投资回报率相当高现有办公市场价格及租金参考现有的租赁办公楼的客户特征出发，参考目前松江城区及周边属于此种类型的企业数量，我们预测：现有办公需求总量：在2000户左右，按150㎡／户计算，总建筑面积需求在30万㎡以上。未来办公市场的需求来源：新城未来3-5年内大量的物业开发将带来相关的服务性企业数量的相应增加，从而产生办公物业需求新增量。台积电带动的产业群相关服务配套。市场需求总量预测结论：1、目前在松江租

8、赁写字楼的公司性质主要为服务性行业及建筑业，其中以建筑公司、金融服务类、贸易物流业、咨询服务类为主要客户；2、新兴的网络、信息、广告行业多集中在街铺，目前租金成本较高；3、满足客户需求的具有较佳形象的办公楼租金相当高，承租者压力较大；4、目前市场存在一定量的在住宅区办公的私营