德阳开发区电信广场南侧地块项目整体定位和发展战略

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1、德阳开发区电信广场南侧地块项目整体定位和发展战略2007-10-192007-10-19德阳开发区电信广场南侧地块项目整体定位和发展战略谨呈：杭州明康置业发展有限公司23客户目标及项目相关背景资料客户目标客户目标p树立品牌p风险控制下的利润最大化p产品走中高端路线，打造德阳标杆性项目p树立品牌p风险控制下的利润最大化p产品走中高端路线，打造德阳标杆性项目客户对本项目的初步思考客户对本项目的初步思考p德阳房地产尚处于初级阶段，缺少品牌开发商和优秀项目，空间大，本项目拥有良好的发展机遇p商业体量大，如何定位将决定本项目的成败p希望世联的国际化视野和丰富经验，借

2、鉴成功案例，帮助项目一炮打响p德阳房地产尚处于初级阶段，缺少品牌开发商和优秀项目，空间大，本项目拥有良好的发展机遇p商业体量大，如何定位将决定本项目的成败p希望世联的国际化视野和丰富经验，借鉴成功案例，帮助项目一炮打响项目背景项目背景p杭州明康于2007年7月以拍卖方式获得德阳经济开发区电信广场南侧3、4、5号地块使用权，其中3、4号地块为住宅用地，5号地块为商业用地p目前核心区用地可以进入规划状态，且已获得土地证p项目前期土地拍卖费用共计2#ff66ff'>.06亿元p希望在11月底之前完成整个项目的定位、规划等环节p杭州明康于2007年7月以拍卖方式获

3、得德阳经济开发区电信广场南侧3、4、5号地块使用权，其中3、4号地块为住宅用地，5号地块为商业用地p目前核心区用地可以进入规划状态，且已获得土地证p项目前期土地拍卖费用共计2#ff66ff'>.06亿元p希望在11月底之前完成整个项目的定位、规划等环节4基于世联的经验，类似项目有如下特性u类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决u价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值的确定很难所以目标理解为：客户目标解析u成本控制下的品质提升；u领先市场赢得项目利润；u通过物业类型、功能组合引领三线城市房产市场。品牌目标

4、风险控制u销售价格处于较低水平下的成本控制；u前期投入与后期现金流之间的冲突；u商业的准确定位。5基于S-C-Q模型的分析：基于本项目的现状如何达到杭州明康的期望？从缺乏人气到人气指数旺从配套匮乏到商业副中心从开发区到新城开发商品牌塑造R1R2◇市场现状◇资源现状◇开发商目标非期望结果：由现实的特定情境导致的特定结果期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果定位+战略6项目研究工作的阶段划分??地块实地考察??本地房地产市场调研??本地消费者访谈??专业人士访谈??政府官员访谈??相关资料收集??成都项目考察??下辖县级市调研??项目界定及研判??问题结构化

5、分析??市场分析??案例借鉴和分析??项目整体发展战略??项目定位??规划构思及节奏实施??经济测算2007/08/27第一阶段项目整体定位及发展战略2007/09/022006/10/05前期市场调研第三阶段营销战略与策略第二阶段项目启动区定位及物业发展建议2006/11/12??项目启动策略及启动区定位??项目物业发展建议??区域环境及景观设计要点??配套设施建议??经济测算??规划设计跟进服务工作时间阶段划分工作内容7项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析??项目周边及地块勘察??德阳宏观经济情况??德阳城市发展现状??德阳城市总

6、体规划??德阳房地产市场状况??成都经济状况研究项目和地区的背景分析锁定部分市场与目标客户的集中分析与开发商的沟通??目标购房者深度访谈??地产专业人士访谈??营销人员访谈??重点企业和事业单位主管??市规划科??市建设局??市房管局??市统计局??开发区招商局??德阳本地在（预）售房地产项目??德阳本地四大商圈??成都优秀项目??地块解析和界定??宏观经济背景分析??城市格局探讨??城市经济构成分析??房地产供求情况分析??消费者购买能力分析??购房者价值取向和置业倾向分析??项目机会点分析??客户需求??项目难点??客户目标界定??项目难点解决策略分析

7、??金兴平（副总经理）??张国剑（经理）本报告是严格保密的。8本次报告框架（R1-R2的解决之道）市场扫描市场扫描项目界定项目界定项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目开发次序和经济测算项目开发次序和经济测算1122334455项目区位项目界定地块现状附件一、二、三附件一、二、三66PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建#ff66ff'>.fineprint#ff66ff'>.cn本报告是严格保密的。9项目区位-----德阳位于川西平原北部，南靠成都，北接绵阳，距成都市仅50多公里，区位优势明显德阳市绵阳市雅安市成都市乐山市眉山市南

8、充市宜宾市泸州市自贡市资阳市广安市遂宁市??全市幅员面积5818平