南通地中海花园项目定位策划报告

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1、南通永兴花苑1号地块项目市场报告第一部分：南通市宏观环境第二部分：南通市房地产市场分析第三部分：项目分析及定位第一部分、南通市宏观环境1、人口概况：南通市总人口786万，常住人口734万，市区人口85.26万2、相关宏观经济数据统计分析2.1、GDP南通市经济增长速度不断增加，2005年的GDP较2004年增长了19％，增长速度为江苏省十三市第一。快速发展的经济为南通的房地产市场发展奠定了强有力的基础。2.2、居民收入水平南通市城市居民人均可支配收入逐年提高，且高于江苏省的平均水平，反映出南通的居民收入水平位居江苏省的中上游。收入水平的提高，为居民的消费水平和消费需求的提高提供了

2、条件，从而激发出人们对改善居住环境和消费的欲望，促动房地产以及相关产业的发展。3、城市未来规划和发展方向城市发展性质：上海北翼现代化的港口、工业、贸易、旅游城市。城市人口发展规模：近期(2005年)：85万远期(2010年)：100万远景(2020年)：115万城市发展方向：以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。城市发展结构形态：规划形成港闸区、主城区、开发区、江海港区四个各具特色、城市职能各有侧重、相对独立的城市组团，（1）港闸区：用地面积：20平方公里。规划分布人口20万

3、人，规划居住用地385公顷，由曙光、永兴、新华、公园、闸东等八大居住区构成。主要职能：发展电力、钢铁、建材、机械、纺织、船舶修造为主；居住、公共设施相应配套的城市组团（2）主城区：规划分布人口55万人（3）开发区：规划分布人口24万人（4）江海港区：规划分布人口1万人4、南通宏观环境综述经济的持续增长，人民收入水平的提高，城市人口的不断增加，为南通的房地产市场发展提供了很好的基础。而从未来城市的规划来看，港闸区作为重点发展的区域之一、其居住环境、配套设施以及居住氛围等等必将随着规划的实施而得到极大的改善。区域的房地产发展也即将迎来一个快速发展和竞争加剧的时代。第二部分：南通市房地

4、产市场分析1、固定资产投资及房地产投资情况体现特征：投资额持续增长、增长幅度有所回落。2、南通历年土地市场统计分析总体特征体现：土地市场规范，供地总量均衡。总量逐年递增，2005年达到高峰，总量突破200万方。06年除非下半年有大宗土地出让，否则在总量上不会赶上2005年。05年开始，南通市区出现经济适用房土地出让，总量突破50万方，06年则已经达到30万方。土地价格的提升直接影响南通房地产的最终销售价格，呈现上涨趋势。近两年出让的土地总量较高，意味着短期内今后的市场供应量将会增加，市场竞争将会加剧。南通土地市场分析小结1）、量南通土地市场和江苏其他城市相比较而言是比较理性的，年

5、土地出让总量适中。2）、价从价格上来说，目前南通的地价水平在江苏各城市中处在中等水平。如果拿我们曾经考察过的苏北几个城市来比较，南通的地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。3）、趋势从城市发展趋势结合我们从政府了解到的信息来判断，未来南通市区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在开发区和城区的边缘、新兴的板块地带，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。3、南通房地产市场特征分析3.1、区域界定港闸区城区（崇川区）开发区城东城南城中城西城北3.2、南通房地产市场细化分析1）、城区（崇川区）主要楼盘详情主力产品：产品形态以小高层和高层产品为主，少量别墅。主力户型：主

6、流户型为130平米左右。主力户型面积偏大，小户型少。主流价格：主城区产品的总体均价突破5000元/平方米，而边缘地带产品的均价在4700元/平方米左右。主力客源：由于地段因素，客源组成比较广泛，对其他区域的客源吸引力也比较强，各个小区域内主力客源还是以区域客源为主。发展趋势：中心地带土地资源越来越稀缺，重点发展方向也是趋向于边缘地带。产品价格的上涨幅度将降低。2）、开发区主要楼盘详情主力产品：多层、小高层和别墅，其中小高层占据了一定的比例。多层主要在春晖花园和莱茵苑。主力户型：主力户型同样偏大，户型多为100平米以上，小户型少。主流价格：公寓产品整体均价5000元/平方米左右，别

7、墅均价在8000元/平米以上。主力客源：客源多为市区换房居民和企业中层以上管理层，还有少量的日本、韩国籍外商。发展趋势：开发区的住宅将继续以高档产品为主，同时随着市政配套设施的建设，开发区住宅的价格将继续走高。4、港闸区房地产市场分析4.1、港闸区概况四大战略：工业立区、城建兴区、开放活区、富民强区主要产业形态：农业、工业和主题市场。4.2、区域房地产概述市场刚刚起步、由于港闸区本身的发展性质是以工业为主，居住为辅，本身的性质也制约了区域的房地产发展。从目前态势来看，区域内发展比