“福麟花园” 项目定位报告

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1、SJW工作室项目定位案2005.11.18-L“福麟花园”项目定位案目录一.市埸调研和市场定位二.客户调研和客户定位三.产品定位和概念设计四.价格定位和投资分析五.形象策划和营销推广六.销售策划和销售执行七.品质提升和物业管理********正文********一.市埸调研和市场定位……二.客户调研和客户定位……三.产品定位和概念设计“产品定位和概念设计”是房地产全程策划项目定位案中,在市埸定位和客户定位完成后产品定位对设计的概念要求,是基于土地规划条件控制和产品市场需求导向对规划、建筑、景观等专业方案设计的

2、基本要求。　　“产品定位和概念设计”是以项目的市场供需定位为基础，以满足目标客户的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩，围绕目标客户群体选定主力户型，控制和引导室内外设计标准和风格，并对项目的环艺景观设计进行充分提示。　一总体规划　1、项目地块概述　囗项目所属区域现状Ø项目土地所属区域系曲靖市老城核心商务区和商业区的东南片区;Ø项目土地北隔南宁东路与将拆除的麒麟宾馆相对,东与广电局大楼为邻,西与麒麟区医院相望,仅南与城中村相连;-20-SJW工作室项目定位案2005.11.18-LØ周

3、边公交、教育、医疗、购物、休闲等配套设施十分完善和便捷,系不可多得的都市核心商办住综合开发用地.囗项目地貌状况Ø埸地基本平整,沿红线周边已有临时围墙;Ø市政配套设施均巳铺设至埸地周边;Ø工程地质特征待正式地质勘察报告;Ø地基处理:周边高层建筑一般采用静压管桩或人工挖孔桩2、项目地块情况分析²项目用地东西向面宽狭窄且前后宽度不同(40~60m),局部还有小面积凸块用地;²项目用地南北向进深窄长约130m,但北侧临街面宽仅60m;²项目用地东南西三向均与旧建筑相邻,东偏南侧局部空地为城中村待开发用地,西偏南侧为麒

4、麟区医院巳停用的锅炉房和还在使用的临时食堂;²东南西三向现有旧建筑占地均十分窄小,对本项目外部形象有一定干扰而且改造时间改造规划难料,营销推广时要有应对策略;²项目用地仅北向与将扩建的36m宽城市主干道南宁东路相接;囗发展商的初步规划和设想Ø公司成立后第一个开发项目必须成功,前期投入和投资风险最小化;Ø作优质精品楼盘,品牌效益予期最大化,利润予期适度但必须保证;Ø开盘期销售率应≥30%,热销期销售率应≥50%,保证前期投入回收和现金流满足项目开发进度需求;Ø除半地下车位外项目交房时应保证累计销售率≥95%.囗

5、影响项目总体规划的不可变的经济技术因素Ø项目用地西侧北端有粮食局1幢6层三单元底商住宅纳入本期总图统一规划;Ø项目用地东侧北端隔广电局1幢6层二单元住宅与刚落成的16层广电局大楼为邻;Ø项目用地西侧(粮食局住宅)隔玛垴巷与8层麒麟区医院门诊部大楼相望;Ø项目用地北侧隔南宁东路与即将开发的近6万平方米的麒麟区中心文化广埸相连;Ø项目交通、消防、入口门廊、临街商铺等外部通道和设施均集中在北侧和西北角不足70m面宽范围十分局促;Ø项目土地形状中总图规划平面布置时不利因素偏重,交通用地比例偏大,临街面有效建筑可用宽度

6、偏小,环境糸统用地分散且尺度和面积偏小;Ø土地购置费用偏高对楼面地价影响偏重,对产品形态选择有所限制.囗土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避-20-SJW工作室项目定位案2005.11.18-LØ仅能作高层:空中洋房、福临天下Ø仅能作深宅:大隐于市、四通八达Ø仅能作小型景观:“浓缩称精品,福人居秀宅”囗项目市场定位下的主要经济指标控制参数Ø容积率:高层≤4.5多层≤1.71.7≤多高层混合≤4.5Ø建筑密度:≤35%Ø限高:主体高度≤50米(可不含突出屋面的楼梯间和构筑物)Ø绿地率:≥35%Ø配车率：1：

7、0.8Ø予期利润:≥600万Ø予期销售均价:一层商铺≥12000元/平方米二层商铺≥3500元/平方米(已有大客户予订)三~五层办公≥2290元/平方米(粮食局予订专用,含1~3层竖向交通和临街独立入口.)住宅≥1800元/平方米3、建筑空间布局囗项目总体平面规划及其说明Ø本案临街综合搂应与相邻巳建成的粮食局住宅作为一幢组合建筑设计,1~2层为商铺,3~5层为办公,6~16层为住宅;Ø其它均为15~16层高层住宅,宜以板式和板式组合式为主，若必须作点式和点式组合时应充分重视日照和通风；Ø宜尽量减少小区内人车混

8、流面积;Ø宜尽量减少小区消防车道面积,充分考虑消防车道多用功能,宜采用过街楼方式连结环形消防车道;Ø辅助面积尽可能布置在半地下室内不宜停车区位;囗项目功能分区示意及其说明Ø土地北面为商办住综合楼，其中商办功能出入独立且临街，高品大户型住宅部份由小区内部道路出入；Ø土地北面商办住综合楼北侧临街商业小广埸应与广电大楼融为一体，且应与即将开发的近6万平方米的麒麟区中心文化广埸相呼应；Ø土地南面临城中村一端